Firmy, które decydowały i decydują się na wynajem powierzchni BTS to firmy z ugruntowaną pozycją na rynku. Innymi słowy – dojrzałe i takie, które dokładnie wiedzą, czego chcą i co im będzie potrzebne przez dłuższy okres – mówi Robert Dobrzycki, Partner Zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią Panattoni Europe.
Magda Wójcicka (Kompas inwestycji): Jak wygląda teraz rynek powierzchni magazynowych w Polsce? Czy mają Państwo dużą konkurencję i jak to się zmieniało w czasie kilku lat aktywności Panattoni Europe?
Robert Dobrzycki (Partner Zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią Panattoni Europe): Na pewno kryzys zmienił mapę rynku i mapę konkurencji. Wielu graczy, którzy byli dla nas wcześniej konkurencją, wycofało się z rynku, nie wytrzymując tego trudnego czasu i sytuacji recesji. Ostatnio pojawili się jednak nowi, także tacy, których profil działalności odbiega nieco od tego, co obserwowaliśmy wcześniej. Przed kryzysem właściwie wszyscy działający na „tym samym podwórku”, co my, budowali i wynajmowali nowe powierzchnie. Po kryzysie widać, że już nie wszyscy budują. Część zajęła się tzw. asset managementem powierzchni, czyli zarządzaniem obiektami, które już istnieją i są w ich posiadaniu. To zawęziło spectrum tzw. typowych deweloperów takich powierzchni. Nastąpiła ich selekcja. Obecne większość inwestycji, które są na etapie realizacji to inwestycje Panattoni. Udało nam się wykorzystać kryzys do poprawy sytuacji.
MW: Właśnie: mimo kryzysu w 2009 roku Panattoni zwiększa swoje udziały w Polsce do 44,5 proc.! W historii firmy czytam, że jest to też rok przełomowy ze względu na rosnące zainteresowanie powierzchniami BTS [build-to-suit, czyli „szyte na miarę” - przyp. MW]. Jak to się stało, że w tak trudnych warunkach w branży budowlanej udało się Państwu odnieść taki sukces?
RD: Inwestycje tego typu, czyli doskonale dopasowane do potrzeb klienta i „pod niego” realizowane, na Zachodzie były popularne właściwie zawsze, szczególnie w Stanach Zjednoczonych. W Polsce znaczenie takich inwestycji rośnie wraz z dojrzewającym rynkiem, bo oczywiście nieodłącznym elementem dobrego produktu jest dobry popyt. Firmy, które decydowały i decydują się na wynajem powierzchni BTS to firmy z ugruntowaną pozycją na rynku. Innymi słowy – dojrzałe i takie, które dokładnie wiedzą, czego chcą i co im będzie potrzebne przez dłuższy okres. Wiedzą, co będą robiły za pięć, dziesięć czy piętnaście lat. Trzeba pamiętać, że umowy najmu podpisuje się właśnie na dłuższy okres – zazwyczaj jest to siedem do piętnastu lat. Mamy w naszym portfolio takie dobre przykłady jak Tesco i Nestle – stabilne przedsiębiorstwa z jasno wyznaczonym celem. Kryzys nie jest im tak straszny.
Z drugiej strony – podażowej – inwestycje typu BTS, to są przedsięwzięcia dużo łatwiej finansowalne, a w dobie zapaści ekonomicznej kwestie finansowe odgrywały przy podejmowaniu decyzji istotną rolę. Myślę, że na fakt wzrostu popularności w czasie kryzysu miały wpływ przede wszystkim te dwa czynniki, które złożyły się w odpowiednim czasie i miejscu: zainteresowanie takimi powierzchniami silnych graczy i korzystne warunki finansowania inwestycji.
MW: A jak wygląda rynek realizacji takich powierzchni zagranicą? Wspominał Pan o popularności w Stanach Zjednoczonych, ale ja chciałabym się dowiedzieć, jak BTS-y sprzedają się u naszych południowych sąsiadów, szczególnie w Czechach i na Słowacji.
RD: To są mniejsze rynki. Tam jest dużo powierzchni dostępnej, gotowej, ale bardzo mało gruntów i powierzchni, które mogłyby być przeznaczone pod zabudowę typu BTS. To powoduje, że ten ból głowy związany z realizacją inwestycji w krótkim czasie, jaki niesie ze sobą inwestycja BTS, jest nieproporcjonalnie duży w porównaniu z łatwością w wynajmowaniu powierzchni, która już istnieje. Zjawisko projektowania obiektu dla siebie i z uwzględnieniem własnych interesów i potrzeb jest więc tutaj dużo mniej zauważalne niż w Polsce. Transakcje, które realizuje się w Czechach to transakcje na już istniejących obiektach: najemcy podpisują umowy widząc budynek, idą na kolejne kompromisy specyfikacyjne, ale mają tę powierzchnię dostępną „od zaraz”. Tworzenie powierzchni typu BTS jest tam zbyt skomplikowane i przez to mniej popularne.
MW: Zostawmy już zatem BTS. Chciałabym zapytać o Państwa plany: w tej chwili Panattoni realizuje osiem inwestycji [Centrum Dystrybucyjne Tesco w Gliwicach, Panattoni Park Ożarów, Panattoni Park Toruń, Farmacol pod Poznaniem, Panattoni Park Czeladź, Panattoni Park Poznań I, najmłodszy Panattoni Park Gdańsk i Panattoni Łódź Business Center]. Czy zamierzają Państwo w najbliższym czasie powiększyć swój bank ziemi i rozpocząć budowy na terenach województw, w których jesteście w tej chwili nieobecni?
RD: Pewne jest, że tam gdzie tylko to będzie możliwe będziemy rozwijać bazę naszych inwestycji już istniejących – mam tutaj na myśli rozbudowę naszych Parków. Żeby miało to sens, musimy widzieć, że na te powierzchnie będzie popyt. Z drugiej strony chcielibyśmy podążać za naszymi klientami i realizować wraz z nimi powierzchnie typu BTS właśnie. Tutaj dość ciężko jest przewidzieć, jakie lokalizacje będą sobie oni upatrywać, bo jest to ściśle związane z konkretnymi preferencjami firmy. To, co generalnie mogłoby się wydawać mało kluczową lokalizacją, dla niektórych klientów może stanowić właśnie punkt strategiczny. Podążamy zatem w tych dwóch kierunkach: rozbudowy bazy już istniejącej i inwestycji na terenach wyznaczonych przez klientów.
MW: Czy to oznacza, że całkiem nowe lokalizacje, ale nie pod inwestycje BTS, nie wchodzą w tej chwili w grę?
RD: Moim zdaniem rynek potrzebuje jeszcze trochę czasu na tego typu inwestycje w całkiem nowych lokalizacjach. Musimy przeczekać kryzys, z którego gospodarka jeszcze nie do końca się otrząsnęła, żeby działać w ten sposób. Rynek finansowy jest w tej chwili nadwątlony, zachwiany i przekonywanie kogoś, żeby zainwestował w lokalizacji typu Lublin czy Białystok jest szalenie trudne. Jest na to zwyczajnie za wcześnie, szczególnie jeśli mówimy o sytuacji, kiedy w grę wchodzi kapitał zagraniczny. Jednocześnie nie mam żadnych wątpliwości, że te rynki będą się rozwijały w przyszłości, trzeba po prostu poczekać na wzrost zaufania klientów. W tej chwili stawiamy więc jednak na rozwój naszego dotychczasowego portfolio: rozbudowujemy inwestycje w Warszawie, Poznaniu, Łodzi, Gdańsku i na Śląsku.
MW: Chciałabym jeszcze zapytać, czy realizując swoje inwestycje korzystają Państwo tylko z jednego wykonawcy. W wielu przypadkach była to firma Goldbeck...
RD: Nie. Zarówno w przypadku wyboru projektantów, jak i wykonawców dostosowujemy transakcję do całej gamy czynników związanych z konkretną inwestycją – takich jak stopień skomplikowania czy lokalizację. Korzystamy zatem z różnych opcji, ale mamy swoich ulubionych i sprawdzonych projektantów i wykonawców.
Dziękuję za rozmowę.