System obowiązkowych rachunków powierniczych, wprowadzonych przez tzw. ustawę deweloperską nie sprawdził się. Konieczne jest jak najszybsze doprecyzowanie jej przepisów, aby nie dopuścić do załamania podaży na rynku mieszkaniowym – to tylko jeden z wniosków, do jakich doszli uczestnicy debaty z cyklu „Inwestowanie w Nieruchomości”, która odbyła się w ubiegły wtorek w Klubie Polskiej Rady Biznesu.
Debata, która odbywała się niemal równo w rok po wejściu w życie ustawy miała za zadanie wypracowanie konkretnych propozycji poprawek. Jej uczestnicy mieli pełne ręce roboty. Jedną z najbardziej dyskutowanych kwestii były wprowadzone przez ustawę obligatoryjne rachunki powiernicze, z których deweloperzy muszą korzystać podczas realizacji inwestycji. Choć obecnie w realizacji w największych miastach w Polsce jest ok. 30 tys. lokali mieszkalnych, większość powstaje jeszcze na starych przepisach (tj. wprowadzono je do sprzedaży przed 29. kwietnia 2012 r.). Nowych jest jak na lekarstwo – zaledwie kilka banków ma rachunki powiernicze w swojej ofercie, ale deweloperzy i tak nie garną się do korzystania z nich. Dlaczego?
– Bank Pekao przez rok od wejścia w życie ustawy deweloperskiej nie otworzył żadnego rachunku powierniczego ze względu na nieprecyzyjność przepisów. Są one tak ogólnikowo sformułowane, że obie strony - banki i deweloperzy - po prostu boją się w takie rachunki wchodzić. Ustawa wprowadza odpowiedzialność karną do dwóch lat więzienia dla pracownika banku za niewłaściwe egzekwowanie przepisów, które nie są precyzyjne. Wobec nabywcy powinien odpowiadać nie pracownik, ale bank z całym swoim kapitałem. Powinny zostać wprowadzone gwarancje bankowe - jeżeli produkt gwarantowany przez bank nie zostanie dostarczony na czas, bank odda klientowi wszystkie pieniądze, tak jak w przypadku rachunku zamkniętego – mówił Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości w Pekao. Podobnego zdania był moderator dyskusji, mecenas Paweł Kuglarz z kancelarii prawnej Wolf Theiss: – Poszkodowanego klienta w pierwszej kolejności interesuje, czy odzyska swoje pieniądze, a nie, czy ktoś pójdzie do więzienia. Kara grzywny moim zdaniem byłaby wystarczająca.
Jeszcze dalej w krytyce rachunków powierniczych poszedł Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich: – W systemie niemieckim bank finansujący kontroluje dewelopera bez żadnych rachunków powierniczych, wypłacając mu pieniądze w miarę postępów prac nad daną inwestycją. Kto bardziej niż bank finansujący jest zainteresowany powodzeniem inwestycji? Ten system - podobny zresztą do rozwiązań stosowanych w Polsce przed wejściem w życie ustawy - jest znacznie prostszy, mniej kosztowny i na pewno skuteczniejszy.
Umowy rezerwacyjne – warunek sine qua non
Deweloperzy mieszkaniowi za największą wadę ustawy uważają przepisy dotyczące umów przedwstępnych na zakup mieszkania, podpisywanych obligatoryjnie w formie aktu notarialnego. Roszczenia wynikające z takiej umowy wpisywane są do księgi wieczystej nieruchomości. W sytuacji, kiedy nabywca nie otrzyma kredytu i nie dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej, usunięcie wpisu do w księdze wieczystej może być trudne. Środowisko deweloperskie postuluje, aby wprowadzić umowy rezerwacyjne, zabezpieczające lokal dla kupującego i pozwalające otrzymać promesę kredytową, ale łatwo rozwiązywalne i nie rodzące dalekosiężnych skutków prawnych. Na to nie zgadza się jednak Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. – O ile izba cywilna Sądu Najwyższego nie widzi problemu w zawieraniu takich umów, to Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów niekoniecznie podziela ten pogląd, mnóstwo osądów tego organu jest z resztą sprzecznych z kodeksem cywilnym – mówiła Barbara Szczytowska, prawnik reprezentujący firmę Ronson Development. Podobnego zdania są też bankowcy:
– Umowy rezerwacyjne jak najbardziej powinny zostać wprowadzone w drodze poprawek do obowiązującej ustawy. Myślę, że odpowiednia byłaby opłata do dwóch proc. wartości mieszkania, ale nie wpłacana na rachunek powierniczy, żeby nie komplikować jej ewentualnego zwrotu – mówił Bolesław Meluch, doradca zarządu Związku Banków Polskich.
Powierzchnia mieszkania i prospekt informacyjny też do poprawki
Paweł Kuglarz wskazywał też rozwiązania innych problemów, które wynikły z nieprecyzyjnych lub wadliwych przepisów ustawy, jak np. możliwość odstąpienia przez klienta od umowy w sytuacji, gdy powierzchnia oddanego mieszkania różni się od tej zawartej w umowie. – Klient oczywiście powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy, bo trudno od niego wymagać, by w sytuacji gdy deweloperowi „wybudowało się” kilka dodatkowych metrów wyciągał z kieszeni kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nie da się jednak budować co do milimetra. Według mnie dopuszczalna różnica 1-2 proc. nie naruszałaby praw klienta.
Kuglarz nawiązał także do kwestii prospektów informacyjnych, które dla każdej prowadzonej inwestycji muszą obowiązkowo prowadzić deweloperzy. Prospekt taki powinien zawierać informacje o wszystkich inwestycjach prowadzonych w promieniu kilometra od danego projektu. Ustawa nie precyzuje jednak, z jakich źródeł informacji deweloperzy mają korzystać podczas przygotowywania takiego dokumentu. Sprawa jest poważna, bo niewłaściwie przygotowany prospekt informacyjny może być podstawą do odstąpienia przez klienta od umowy. – Ta kwestia wymaga pilnego doregulowania. W poprawce do ustawy należałoby dokładnie wyliczyć źródła informacji o inwestycjach, jak na przykład miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium zagospodarowania, wydane decyzje środowiskowe, decyzje dotyczące realizacji inwestycji celu publicznego itp. Taki zamknięty katalog jest potrzebny, by deweloper nie pozostawał z stanie niepewności prawnej – mówił Kuglarz.
Na poprawki jeszcze poczekamy
Biorący udział w debacie wiceminister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej Piotr Styczeń przychylał się do części wniosków deweloperów i bankowców, zapowiedział jednak, że ewentualne poprawki do ustawy nie zostaną wprowadzone w życie wcześniej niż za dwa lata. Minister Styczeń chętnie mówił za to o innych przepisach prawnych dotyczących rynku mieszkaniowego, opracowywanych właśnie przez ministerstwo, m. in. o głośnym w mediach programie wsparcia kredytów hipotecznych „Mieszkanie dla Młodych”. – „Mdm” będzie obowiązywał przez 5 lat od wejścia w życie 1. stycznia 2014 r. i chcielibyśmy, aby był to ostatni program wspierający bezpośrednio własność jako formę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Pracujemy nad różnymi rozwiązaniami wspierającymi instytucję najmu mieszkaniowego, chcemy m. in. wprowadzić najem okazjonalny dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą na takich samych zasadach jak w przypadku najmu okazjonalnego dla osób fizycznych – mówił Styczeń. – Będziemy również likwidować lokale socjalne, zastępując je umowami najmu socjalnego, gdzie najmującym jest gmina, a najemcą - osoba mająca przejściowe trudności z regulowaniem czynszu. Gminom to rozwiązanie bardzo się podoba, bo nie chcą utrzymywać we własnych środkach trwałych całych budynków oznaczonych jako lokale socjalne, taka łatka wpływa też na postrzeganie społeczne tych nieruchomości i ich cenę. Zapytany o to, dlaczego po likwidacji „Rodziny na swoim” w 2013 r. nabywcy mieszkań nie mogą korzystać z żadnej większej formy pomocy państwa, Styczeń odpowiedział: - Złożone w ostatniej chwili 26 tys. wniosków o kredyt w „Rns” rozpatrywanych jest już w 2013 r. Dwa programy pomocowe nie mogą się na siebie nakładać, bo budżet państwa mógłby tego nie wytrzymać.