Rozmowa z Katarzyną Zawodną, Menedżerem ds. Zrównoważonego Rozwoju Skanska Property Poland , odpowiedzialnym za wdrażanie i koordynację rozwiązań przyjaznych środowisku, stosowanych przy realizacji inwestycji biurowych Skanska Property Poland.
Michał Oksiński: Coraz więcej najemców myśli ekologicznie?
Katarzyna Zawodna, Menadżer ds. Zrównoważonego Rozwoju Skanska Property Poland: Obecnie na rynek wchodzi generacja Y, ludzi urodzonych w latach 80., dla których, zgodnie z prowadzonymi badaniami, jakość środowiska wewnętrznego, środowisko naturalne, myślenie o ochronie środowiska jest bardzo ważne. Ci ludzie biorą pod uwagę jak pracodawca dba o pracownika, czy zapewnia odpowiednie warunki środowiska wewnętrznego. Podobną tendencję wskazują trendy światowe. W czwartym kwartale 2010 r. były przeprowadzone badania wśród największych firm na rynku, 64 proc. z nich uważa za kluczowe kwestie ochrony środowiska, 92 proc. uważa, ze jest to ważne przy wyborze lokalizacji. Jako deweloper nie możemy sobie pozwolić, aby nie odpowiadać na to zapotrzebowanie. Chcemy, aby nasze biura były przyjazne pracownikom. Zadowolony, wydajny pracownik - to jest dla nas najważniejsze.
W pewnym momencie Skanska stała się liderem zrównoważonego budownictwa w Polsce.
Nasze korzenie są kluczowe. Jesteśmy firma szwedzką. Szwedzi od lat znani są z tego, jak dużą wagę przykładają do dbania o środowisko naturalne. Kiedy na początku 2009 r. przedstawialiśmy swoje plany związane z budownictwem zrównoważonym, świadomość tego zagadnienia była znikoma. Obecnie coraz więcej deweloperów ogłasza, że ich projekty są certyfikowane. To znaczy, że udało nam się pokazać inną perspektywę, coraz więcej firm dostrzega wagę tego tematu.
Chcemy być liderem zrównoważonego budownictwa, zawsze krok do przodu przed konkurencją. Udało nam się pokazać, że ekologiczne budownictwo to właściwa droga. Teraz idziemy dalej. Certyfikacja LEED była pierwszym krokiem, ale podnosimy poprzeczkę i chcemy więcej. Teraz zamierzamy wprowadzić np. zerowe zużycie wody pitnej do innych celów, zerowe zużycie energii pierwotnej, wykorzystywanie energii produkowanej na obiekcie. Projekt Atrium I, który wkrótce powstanie, będzie pierwszą inwestycją typu deep green, w której zamierzamy wykorzystać energię geotermalną i słoneczną. Skanska wybudowała Living Challenge Builiding w Stanach Zjednoczonych, pierwszy budynek, który produkuje więcej energii, niż sam zużywa. To jest przyszłość budownictwa i my zmierzamy w kierunku budynków neutralnych, jeśli chodzi o szkodliwość dla środowiska. Projekt Atrium to dla nas duże wyzwanie. Podczas realizacji obiektu chcemy wyeliminować dostarczanie odpadów budowlanych na wysypiska. Atrium to bardzo innowacyjny i trudny projekt, jesteśmy na etapie poszukiwania rozwiązań i projektowania. Obecnie uzyskaliśmy warunki zabudowy.
Jednak nadal wielu inwestorów podchodzi do budownictwa ekologicznego nieufnie.
Wynika to z błędnego przekonania, że budownictwo zrównoważone jest bardzo dużo droższe. Na rynku krąży błędna opinia, że nawet o 30 procent. Tymczasem można zbudować zrównoważony projekt praktycznie w ramach tego samego budżetu. Przy dodatkowych nakładach jesteśmy w stanie zainwestować np. w wykorzystywanie wody szarej do spłukiwania toalet, czy produkowanie energii na projektach. To nowe i drogie technologie, ale to wyższy koszt rzędu od 3 do 5 procent.
Większe koszty zwracają się dopiero w okresie od 6 do 10 lat.
To zależy od tego, co badamy i co porównujemy. Nasz sztandardowy przykład to biuro Skanska w Empire State Building na poziomie LEED Platinium. Oczekiwano, że inwestycja zwróci się po upływie 10 lat, tymczasem stało się to po 4 latach. Kolejny przykład to free cooling, dosyć drogi system odzysku darmowego chłodu z powietrza zewnętrznego. Przeprowadziliśmy badania i okazało się, że zwraca się po upływie półtora roku.
Budowa i materiały to koszt budynku szacowany na poziomie 7 procent. Pozostały koszt przypada na eksploatację. Ważne jest to, że budynek zrównoważony będzie przez wiele lat dobrym produktem na rynku i na to zwracają uwagę fundusze, które kupują od nas te budynki. Chcą mieć dobry jakościowo produkt, który nie będzie wymagał ciągłych napraw. Dodatkowo budynek, który jest zbilansowany energetycznie, jest wartością dodaną. W czasach kryzysu powinniśmy w szczególności stawiać na jakość. Musimy czymś skusić najemcę, a jakość jest świetnym wyróżnikiem.
Jak wobec tego budować ekologicznie? Czy inwestor musi korzystać z konsultacji zewnętrznego eksperta?
Można się tego nauczyć. Sama jestem akredytowanym profesjonalistą LEED, 2 lata temu wzięłam udział w szkoleniu i poznałam te tajniki. W ramach grupy Skanska mamy ponad 200 akredytowanych specjalistów LEED na świecie, w Europie to 50 osób, w Skanska w Polsce to 14 osób.
Budownictwo zrównoważone to tylko kwestia bardzo dobrego planowania i myślenia o tym, że chcemy mieć budynek zrównoważony już na samym początku inwestycji, na etapie kupowania działki. Realizacja budynku ekologicznego następuje poprzez całą koncepcję, zintegrowane projektowanie, myślenie o tym, jak jeden system wpływa na drugi i dobór odpowiednich systemów.
Dlaczego Skanska stawia na certyfikat LEED a nie na BREAM, który dużo łatwiej uzyskać?
Mamy doświadczenie z rynku amerykańskiego, tam ten trend zaczął się dużo wcześniej. Oba systemy są zbliżone do siebie, choć LEED wydaje się trochę bardziej skomplikowany, jednak na świecie jest powszechniej wykorzystywany, zwłaszcza w budynkach komercyjnych. Dzięki wykorzystaniu certyfikacji LEED dajemy naszym klientom możliwość porównania budynków na całym świecie.
Jakie plany budowlane ma obecnie Skanska, które projekty ruszą w tym roku?
Rozpoczęliśmy już realizację Green Corner w Warszawie, rozpoczynamy Green Horizon w Łodzi, w marcu zaczęły się prace przygotowawcze, pod koniec tego roku ruszamy z projektem Malta House w Poznaniu. Jeśli chodzi o Silesia Buisness Park Katowice – data budowy jest uwarunkowana poziomem najmu, ze względu na to, że Katowice nie są ustabilizowanym rynkiem biurowym, w którym notuje się dużo pustostanów. Jeśli chodzi o rozpoczęcie budowy w tym roku, ten projekt nie jest dla nas priorytetem. Z kolei realizacja Green Day we Wrocławiu planowana jest na przyszły rok. Obecnie prowadzimy rozmowy na temat tego projektu, więc może się okazać, że budowa rozpocznie się jeszcze w tym roku.
W przypadku Green Tower we Wrocławiu przeszliśmy na prefabrykaty, które pozwalają zminimalizować ilość odpadów, np. cała konstrukcja obiektu jest z prefabrykatów. To pierwszy tego typu projekt, który realizujemy. W Poznaniu zaczynamy projektowanie w 3D, tzw. beam, to zintegrowane projektowanie, które pozwala oszacować ilość odpadów produkowanych podczas budowy. Przywieźliśmy ten system z Finlandii i wykorzystamy go jako pierwsi w Polsce. Pozwala on przewidzieć i zminimalizować ilość odpadów już na etapie koncepcji, dzięki niemu możemy określić dobór materiałów, miejsce, w którym powinien stać dźwig, aby budowa była bezpieczna, gdzie powinny być uchwyty przy fabrykatach, aby można było je łatwo montować. Wszystko po to, aby budowa była bezpieczniejsza.