Zamiast kupować grunt lepiej zdecydować się na wspólną inwestycję z jego właścicielem. To nowy sposób finansowania projektów deweloperskich, który sprawdza się w trudnych czasach. Obecnie wiele firm decyduje się na zakup gruntów pod przyszłe inwestycje. Takim decyzjom sprzyja systematyczny spadek cen na rynku gruntów, który potwierdza ostatni raport portalu domy.pl. Wynika z niego, że w ostatnich dwóch lat średnie stawki za grunty spadły nawet o blisko 20 procent. Dotyczy to wszystkich segmentów rynku, w tym również sektora działek inwestycyjnych. Nic więc dziwnego, że ostatnio deweloperzy ponownie ruszyli na zakupy.
Większość z nich decyduje się na zaciągnięcie kredytu na zakup gruntu. Inni szukają nowych źródeł finansowania.
Tradycyjnie i bez gotówki
Na taki krok zdecydowały się ostatnio m.in. firmy Ronson i Robyg, które zakupiły grunty m.in. na warszawskim Mokotowie i Bemowie. Na zakupionych działkach obie firmy planują nowe mieszkaniowe inwestycje.
Takim transakcjom sprzyja niewielka poprawa sytuacji na rynku kredytów. W ostatnim czasie polityka banków uległa częściowej liberalizacji, instytucje finansowe ponownie zaczęły udzielać kredytów na zakup ziemi. Niestety, dla obu stron, zarówno dla instytucji finansowej, jak i dewelopera, taki krok w dalszym ciągu wiąże się ze sporym ryzykiem.
Banki żądają zazwyczaj częściowego sfinansowania wartości kupowanej nieruchomości, a resztę pieniędzy musi wyłożyć deweloper. Oczekują również przedstawienia biznes planu inwestycji do akceptacji, a jeżeli już zdecydują się udzielić kredytu, to niestety oferują wysokie marże, które dochodzą nawet do 5 proc. Ponadto nie każdy deweloper otrzyma finansowanie, trudności może mieć na pewno ktoś, kto rozpoczyna działalność w biznesie.
Nie trzeba jednak od razu posiłkować się kredytem, aby sfinansować transakcje zakupu gruntów. Innym sposobem może być podpisanie porozumienia z posiadaczem działki.
- Deweloper zamiast zakupić grunt od właściciela namawia go do zaangażowania się w inwestycję deweloperską. Obie strony zawiązują w tym celu spółkę celową, w której właściciel jest partnerem i współudziałowcem. Co ciekawe, nie jest to wcale nowość na rynku nieruchomości. W podobny sposób działają niektóre spółdzielnie mieszkaniowe. – mówi Adam Sadowski Prezes Green House Development.
W Warszawie w oparciu o ten sposób inwestowania powstało już kilka inwestycji deweloperskich m.in. Dom na Skarpie wybudowany przez spółkę Reescon w 2006 roku w atrakcyjnym rejonie Górnego Mokotowa.
Korzyści dla wszystkich
Według prezesa Green House Development ten sposób finansowania daje korzyści obu stronom. Deweloper nie ponosi kosztów zakupu gruntu, a właściciel po zakończeniu inwestycji czerpie zyski, które gwarantuje mu podpisana umowa. Są one często wyższe w stosunku do pierwotnej wartości gruntu, który wnoszony jest przez właściciela aportem do spółki. Deweloper bierze ponadto odpowiedzialność za przygotowanie inwestycji, zarówno projektu architektonicznego, jak i uzyskania pozwolenia na budowę.
- Niestety na taki krok nie zdecyduje się każdy właściciel gruntu, ponieważ nie wszyscy chcą czekać na spodziewane zyski, a ponadto nie do końca zadają sobie sprawę w z korzyści, które daje to rozwiązanie, a często nie mają po prostu do niego zaufania. – podkreśla Adam Sadowski prezes Green House Development.
Według Mirosława Aleksandra niezależnego eksperta rynku nieruchomości coraz więcej deweloperów i właścicieli gruntów decyduje się jednak na taki krok.
Powodem jest poszukiwanie nowych alternatywnych źródeł finansowania.
- Jednym ze sposobów jest porozumienie się z właścicielem ziemi. Deweloper w takim wypadku staje się de facto inwestorem zastępczym. Jednak najważniejszym partnerem tego projektu jest bank, który udziela kredytu, zaś bezpieczeństwo inwestycji gwarantuje z kolei rachunek powierniczy. Po zakończeniu budowy pieniądze ulokowane na rachunku spłacają
zaciągnięty przez spółkę kredyt. – podkreśla Mirosław Aleksander.
Zdaniem Dariusza Karbowniczaka, właściciela firmy Relocation Services Poland, działającej w sektorze nieruchomości mieszkaniowych taką formą transakcji mogą być zainteresowane osoby, które w ostatnich latach nabyły grunty w atrakcyjnych lokalizacjach w celach inwestycyjnych. – Znam właścicieli nieruchomości, którzy kupili ziemię od skarbu państwa z zamiarem inwestycji w przyszłości. Takie osoby mogą być bardziej skłonne do porozumienia się z deweloperem w celu wspólnej inwestycji. – podkreśla Dariusz Karbowniczak z firmy Relocation Services Poland.
Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości uważa z kolei, że zaletą takiego rozwiązania są niższe koszty finansowania. Właściciel gruntu wnosi aportem grunt do spółki, przedsięwzięcie jest więc tańsze o wartość gruntu. - Zainteresowani takim rozwiązaniem będą głównie właściciele nieruchomości położonych w gorszych lokalizacjach, które generalnie jest trudniej sprzedać. Generalnie, takie transakcje należą jednak do nielicznych na rynku i dotyczą tych właścicieli nieruchomości, którym zależy na zdobyciu partnera z doświadczeniem. Ryzyko w doborze partnera istnieje jednak po obu stronach. – podsumowuje Tomasz Błeszyński.