Jeśli nie zostaną rozpoczęte nowe inwestycje, to już w połowie 2010 roku może zabraknąć atrakcyjnej powierzchni na wynajem w wielu regionach Polski. - mówi Tomasz Olszewski, Dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield. Jak pokazują dane przygotowane przez firmę, przyrost podaży powierzchni magazynowej w roku 2009 wyhamował. Na rynek weszło blisko o połowę mniej powierzchni magazynowej niż w roku ubiegłym.
Oznacza to, że na skutek wycofania się inwestorów z realizacji projektów spekulacyjnych w ubiegłym roku na rynek weszło jedynie ok. 857.000 mkw. nowej powierzchni magazynowej. Całkowite zasoby magazynów w Polsce wyniosły nieco ponad 6 mln mkw. Deweloperzy nie tylko zaprzestali spekulacyjnej budowy hal magazynowych, ale także zrezygnowali z powiększania swoich banków ziemi. Nawet spadające ceny gruntów przemysłowych nie zachęciły ich do wznowienia zakupów. Zachowawcze podejście do rozszerzania oferty wynikało ze znacznego spadku aktywności najemców oraz z trudności w dostępie do kapitału. Warunkiem koniecznym do rozpoczynania nowych inwestycji było w 2009 roku zabezpieczenie części powierzchni umowami najmu (pre-lease) jeszcze na etapie planowania projektów. Popyt zmniejszył się w tym czasie dwukrotnie w porównaniu do roku poprzedniego i wyniósł 765.000 mkw. (wliczając w to renegocjacje i przedłużanie istniejących kontraktów). Nowe umowy najmu podpisano jedynie na 539.000 mkw. powierzchni (w roku 2008 aż 1.540.000 mkw).
Popyt spadał szybciej niż podaż, co spowodowało wzrost ilości pustostanów w prawie wszystkich regionach. Na koniec roku w Polsce było blisko milion mkw. wolnej powierzchni magazynowej, z czego najwięcej w regionie warszawskim 424.000 mkw. (17,1 proc. całkowitych zasobów regionu), oraz na Górnym Śląsku 202.000 mkw. (18,8 proc. zasobów regionu). W Polsce Centralnej, głównie w regionie Rawy Mazowieckiej i Piotrkowa Trybunalskiego, bez najemców pozostawało około 157.000 mkw. magazynów (17,1 proc. zasobów). Wrocław oferował 86.000 mkw. wolnej powierzchni (16,6 proc. zasobów), a Poznań 80.000 mkw. (9,3 proc. zasobów). Wszystkie te regiony zanotowały wzrost współczynnika pustostanów. Jedynie na trzech rynkach wskaźnik ten nieznacznie spadł w porównaniu z danymi z końca 2008 roku: w Trójmieście z 5,9 proc. do 5,4 proc. w Szczecinie ze 100 proc. do 93,5 proc. (zawarto pierwszą umowę najmu), w Krakowie z 2,7 proc. do 0 proc.
W regionach oferujących najwięcej wolnej powierzchni na wynajem najemcom łatwiej było wynegocjować bardzo atrakcyjne warunki najmu. Wzrost pustostanów miał również wpływ na spadek czynszów oraz rozszerzanie ofert zachęt pozaczynszowych, obniżających efektywny koszt najmu magazynu. To z kolei zachęciło najemców do renegocjowania warunków dotychczasowych umów. Jednak w lokalizacjach takich jak Łódź, Gdańsk czy Kraków, gdzie dostępność atrakcyjnej powierzchni była minimalna, stawki czynszów odnotowały wzrost zarówno w wymiarze nominalnym, jak i efektywnym. Równocześnie wzrosły koszty najmu powierzchni w projektach realizowanych na specjalne zamówienie najemcy.
Rynek Warszawy
Region Warszawy, skupiający blisko 2,5 mln mkw. magazynów, pozostaje największym rynkiem magazynowym w Polsce. Podaż nowej powierzchni w ubiegłym roku w regionie stołecznym wyniosła 282.000 mkw. Z tego jedynie około 5.800 mkw. dostarczono w strefie Warszawa Miasto. Pozostałą powierzchnię oddano do użytku w strefie Warszawa Okolice, m.in. w nowo powstałych parkach magazynowych: ProLogis Park Błonie II, Panattoni Park Ożarów, Tulipan Park Warszawa, oraz w rozbudowywanych o nowe magazyny istniejących parkach: Europolis Park Błonie czy ProLogis Park Nadarzyn.
W minionym roku Warszawa była niekwestionowanym liderem na rynku najmu, z popytem na poziomie 216.000 mkw., co dało rynkowi stołecznemu 28 proc. udział w całkowitym wolumenie transakcji. Zarejestrowany popyt był jednak o 59 proc. niższy niż w roku poprzednim. Tradycyjnie już ponad 80 proc. powierzchni wynajętej na rynku stołecznym przypadło na strefę Warszawa Okolice, w której głównymi najemcami byli operatorzy logistyczni. W strefie Warszawa Miasto rolę tę firmy dystrybuujące dobra szybkozbywalne oraz artykuły biurowe i papiernicze.
Mała dostępność wolnej powierzchni w strefie Warszawa Miasto, spowodowała wzrost stawek czynszowych w tym rejonie. Najwyższe nominalne czynsze kształtowały się w przedziale 4,50-6,25 EUR/m2/miesiąc, a efektywne – 3,80-5,75 EUR/mkw./miesiąc.
Rynki regionalne
Największą podaż nowej powierzchni magazynowej zanotowano na Górnym Śląsku (283.000 mkw.). Na koniec roku zasoby powierzchni magazynowej wyniosły w tym regionie milion mkw. Podaż powierzchni w regionie Polski Centralnej wyniosła ok. 120.000 mkw. Zasoby Wrocławia wzrosły o 86.000 mkw., a Poznania o 70.000 mkw. W Krakowie ukończony został Panattoni Park Kraków o powierzchni 16.900 mkw.
Wśród rynków regionalnych największy popyt zanotowano na Górnym Śląsku. W regionie tym wynajęto 184.000 mkw., czyli 24 proc. mniej niż rok wcześniej, roczny spadek popytu był tu najniższy w kraju. Znaczący spadek popytu odczuł region Polski Centralnej, gdzie firmy wynajęły jedynie 75.000 mkw., czyli 3,5-krotnie mniej niż w roku ubiegłym. W regionie Polski Centralnej (w Woli Bykowskiej niedaleko Piotrkowa Trybunalskiego) zawarto największą umowę na rynku nieruchomości magazynowych w 2009 roku – wynajem 35.000 mkw. w Europolis Park Poland Central przez firmę FM Logistic.
We Wrocławiu z kolei popyt wyniósł 137.000 mkw., czyli 25 proc. mniej niż w roku 2008. W Poznaniu wynajęto 102.000 mkw. i tu zawarto drugą największą zeszłoroczną transakcję najmu – wynajem 30.000 mkw. w Panattoni Park Poznań I przez firmę odzieżową H&M. Specjalnie na potrzeby firmy deweloper wybuduje pierwszy w Polsce magazyn ekologiczny.
Na rynkach regionalnych najemcy mogli liczyć na czynsz za wynajem powierzchni magazynowych już od 3,00 EUR/mkw./miesiąc. Najniższe stawki odnotowano w regionach o dużej dostępności wolnej powierzchni, czyli w Rawie Mazowieckiej i w Piotrkowie Trybunalskim. Regiony o niskich zasobach wolnej powierzchni notowały najwyższe stawki czynszu nominalnego. Czynsze w magazynach zlokalizowanych w Krakowie osiągały poziom 5,5 EUR/mkw./miesiąc.
Prognoza
Na koniec 2009 roku na skutek spadku aktywności deweloperskiej w Polsce w budowie pozostawało jedynie 159.000 mkw. powierzchni magazynowej. Dla porównania na koniec 2008 roku było to ponad milion mkw.
- Jeśli nie zostaną rozpoczęte nowe inwestycje, to już w połowie 2010 roku może zabraknąć atrakcyjnej powierzchni na wynajem w wielu regionach Polski. - mówi Tomasz Olszewski, Partner, Dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield. - W związku z tym oczekujemy, że w pierwszej kolejności deweloperzy wznowią realizację projektów na rynkach o niskim udziale wolnej powierzchni w całkowitych zasobach magazynowych. - dodaje.
ŹRÓDŁO: Cushman & Wakefield
ŹRÓDŁO FOT. na stronie głównej: Centrum Klima
Zasoby wolnej powierzchni i współczynnik pustostanów
Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 2010
Zasoby powierzchni magazynowej i roczna podaż
Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 2010
Popyt na rynku powierzchni magazynowej
Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 2010