Firma doradcza JLL podsumowała 2015 oraz wskazała trendy na 2016 rok w segmencie mieszkaniowych, biurowych, handlowych, hotelowych i rolnych gruntów inwestycyjnych w Polsce. Z analiz wynika, że rynek ten rozwijał się bardzo intensywnie w minionym roku. Sprzyjała mu dobra kondycja gospodarki, zrównoważony rozwój sektora kapitałowego i finansowego oraz malejące bezrobocie.
Wysoka dynamika wzrostu w sektorze nieruchomości biurowych i dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym miały przełożenie na popyt na grunty pod nowe inwestycje z tego obszaru. Inwestorzy poszukujący gruntów handlowych koncentrowali się na pozyskaniu terenów pod realizację mniejszych projektów. Firmy zainteresowane gruntami hotelowymi chętniej analizowały tereny inwestycyjne w mniejszych miastach regionalnych z myślą o realizacji niskobudżetowych obiektów hotelowych.
- Jak wynika z ogólnych kalkulacji opartych m.in. na komunikatach spółek giełdowych, transakcjach ogłaszanych przez kluczowe firmy deweloperskie i inwestycyjne, danych z Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości, mamy za sobą bardzo dobry rok na rynku gruntów komercyjnych, który zakończył się wynikiem transakcyjnym w wysokości ponad 2,5 mld zł. Rezultat ten potwierdza trend wzrostowy na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce w porównaniu do roku 2014. Zawdzięczamy go przede wszystkim dynamice rynku mieszkaniowego w Warszawie oraz w pozostałych dużych miastach, jak również rynku biurowego w Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu – informuje Daniel Puchalski, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL.
- Dobre wyniki finansowe w 2015 r., wyprzedanie bieżącej oferty mieszkań i wyczerpane zapasy zakupionych wcześniej działek inwestycyjnych, powodują że większość deweloperów optymistycznie patrzy w przyszłość. Ten optymizm będzie miał bezpośrednie przełożenie na dalsze zainteresowanie terenami pod projekty mieszkaniowe. Ze względu na dostępność i ceny gruntów, a także program Mieszkanie dla Młodych, w 2016 r. należy się spodziewać większej popularności działek inwestycyjnych w dzielnicach poza ścisłym centrum takich aglomeracji jak Warszawa, Wrocław, Kraków czy Gdańsk - wymienia Daniel Puchalski.
Ograniczona oferta dobrze przygotowanych gruntów w Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie sprawi, że część inwestorów i deweloperów coraz chętniej będzie spoglądać w kierunku takich miast jak Katowice czy Łódź. Niższa podaż atrakcyjnych terenów w największych miastach ma szansę przełożyć się również na wzrost cen gruntów mieszkaniowych w 2016 r., w szczególności w przypadku mniejszych działek, umożliwiających realizację niedużych, jedno- lub dwuetapowych projektów.
Zdaniem analityków JLL, w najbliższych latach można się również spodziewać poszerzenia oferty premium, przede wszystkim w Warszawie. Grunty pod tego typu inwestycje cieszą się szczególnym zainteresowaniem polskiego kapitału, jak również indyjskiego czy arabskiego.
- Popyt na grunty mieszkaniowe i biurowe w Polsce dotyczy aktualnie głównie terenów o powierzchni pozwalającej na budowę między 4 000 a 10 000 mkw. powierzchni użytkowej lub użytkowo-mieszkaniowej. Istotnym kryterium jest też możliwość rozpoczęcia inwestycji w możliwe krótkim czasie. Projekty o potencjale inwestycyjnym między 10 000 a 60 000 mkw. lub więcej są chętnie brane pod uwagę przez firmy posiadające większe możliwości finansowe, pod warunkiem, że oferowane na sprzedaż grunty mają uregulowaną sytuację prawną, pozwolenie na budowę, a także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - wylicza Daniel Puchalski.
Grunty pod zabudowę biurową
Sektor nieruchomości biurowych charakteryzował się dużą dynamiką wzrostu w 2015 r. Deweloperzy oddali do użytku ok. 700 000 mkw. biur, a najemcy zawarli umowy o rekordowym wolumenie. Wysoki popyt wpłynął na zainteresowanie zakupami nowych terenów pod inwestycje biurowe, szczególnie w Trójmieście i Krakowie. Jednocześnie można było zaobserwować coraz większy popyt na grunty w takich miastach jak Bydgoszcz, Lublin, Opole czy Rzeszów.
Pomimo prognozowanego wzrostu współczynnika powierzchni niewynajętych w 2016 r., analityce JLL prognozują, że inwestorzy nadal będą interesować się ciekawymi terenami pod projekty biurowe, szczególnie w Krakowie czy Trójmieście, ale też w Rzeszowie, Lublinie czy Poznaniu. Również Wrocław, tak jak w ubiegłych latach, pozostanie miastem, w którym transakcje zakupu gruntów będą kontynuowane na aktualnym poziomie, z możliwą tendencją wzrostową. Nadal pożądane są grunty pod biura w Warszawie, zarówno w centrum miasta, jak też wzdłuż linii metra. Z obserwacji JLL wynika, że na celowniku inwestorów znajdą się także stołeczne grunty w sąsiedztwie planowanych tras tramwajowych, np. do Wilanowa, a także dworców kolejowych. Działki inwestycyjne w takich rejonach Warszawy jak Dolny Mokotów, Aleje Jerozolimskie (aż do węzła Salomea) czy Żoliborz, z dobrą ekspozycją i dogodną komunikacją, mają duże szanse na znalezienie nabywców jeszcze w tym roku.
Grunty pod zabudowę handlową
2015 r. to czas stabilnego zainteresowania gruntami pod zabudowę handlową. Również ceny transakcyjne były zbliżone do tych z 2014 r. Największą popularnością cieszyły się tereny pod mniejsze projekty w atrakcyjnych lokalizacjach, ze sklepami dostępnymi bezpośrednio z parkingu i ograniczonymi do minimum powierzchniami wspólnymi.
- W 2016 r. nadal dużym zainteresowaniem deweloperów będą cieszyły się tereny, na których można realizować mniejsze projekty takie jak np. czy centra convenience. Naszym zdaniem, w 2016 r. najbardziej poszukiwanymi gruntami będą te o powierzchni między 0,5 a 1,5 ha, a w szczególności tereny w miastach liczących 30 000 – 250 000 mieszkańców. Inwestorzy starają się wyszukiwać takie lokalizacje, które pozwolą uzupełnić ofertę handlową miast i wypełnić luki na mapie handlowej Polski - wyjaśnia Daniel Puchalski. Według JLL, ceny gruntów handlowych w 2016 r. pozostaną na stabilnym poziomie.
Grunty pod zabudowę hotelową
Rok 2015 upłynął pod znakiem rozwoju w branży hotelarskiej. Sprzyjające wskaźniki makroekonomiczne miały bezpośrednie przełożenie na zainteresowanie Polską ze strony inwestorów hotelowych. Z roku na rok rośnie też liczba turystów, co generuje popyt na miejsca hotelowe, a w dalszej kolejności może przełożyć się na dobre wyniki finansowe operatorów. Dodatkowo, Polska staje się coraz popularniejszym miejscem do organizacji spotkań i konferencji biznesowych o dużej skali.
Międzynarodowe sieci hotelowe będą kontynuować ekspansję na polskim rynku. Szukają one nie tylko działek w prestiżowych lokalizacjach w największych aglomeracjach, o bardzo dobrej widoczności i komunikacji, ale również działek na obrzeżach miast, szczególnie regionalnych, pod niskobudżetowe projekty.
Specjaliści JLL szacują, że w ciągu najbliższych 2-3 lat w największych miastach powstanie Polski ok. 30 nowych obiektów hotelowych dużych sieci, z czego połowę będą stanowić hotele niskobudżetowe.
Grunty rolne
Rok 2015 upłynął pod znakiem zmian przepisów dotyczących obrotu gruntami rolnymi. Wraz z postępującymi pracami nad nowym brzmieniem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, można było zaobserwować determinację zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających, by zdążyć przeprowadzić planowane transakcje jeszcze na „starych zasadach”. Pośpiech wynikał z faktu, że zgodnie z zapowiedziami, nowe przepisy miały wprowadzić dodatkowe obostrzenia w obrocie gruntami rolnymi, zmierzając w kierunku ograniczenia możliwości ich zakupu przez podmioty nieprowadzące aktywności rolnej.
- Pomimo, iż ceny ziemi rolnej znacząco wzrosły w ubiegłych latach, w 2015 r. nadal były one co najmniej 2-3 - krotnie niższe niż średnie ceny w wielu krajach UE. Ta atrakcyjność cenowa miała bezpośrednie przełożenie na zainteresowanie polską ziemią wśród zagranicznych inwestorów, jednak zapowiadane zmiany prawne ostudziły zapał szczególnie tych podmiotów, których strategia zakładała zakupy gruntów w celach spekulacyjnych - wyjaśnia Daniel Puchalski.
Planowane na 1 maja 2016 r. wejście w życie nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zbiegnie się w czasie z datą otwarcia rynku nieruchomości gruntowych dla cudzoziemców będących obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. Jeszcze w ubiegłych latach wydawało się, że ze względu na „uwolnienie rynku gruntów”, zainteresowanie zakupem ziemi rolnej w Polsce będzie rosło. Zdaniem ekspertów JLL, co najmniej do maja 2016 r. będzie można obserwować zainteresowanie międzynarodowych inwestorów polską ziemią, ale mniejsze niż spodziewane – właśnie ze względu na planowane zmiany w legislacji mające na celu ograniczenieobrotu gruntami rolnymi.
- Wśród prognozowanych trendów, które będziemy obserwować w 2016 r. na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce, należy wymienić utrzymanie się wysokiego popytu na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, stabilny popyt na grunty pod zabudowę biurową i większe zainteresowanie inwestycjami w miastach regionalnych. W związku z nowelizacją prawa regulującego obrót ziemią rolną, można przewidywać, że najmocniej widoczne i odczuwalne zmiany w zakresie popytu, podaży i cen, będą miały miejsce w 2016 r. właśnie w tym segmencie rynku nieruchomości - podsumowuje Daniel Puchalski.