IVG, właściciel Funduszu Warszawskiego IVG, który w ostatnich 3 latach zainwestował m.in. w 7 prestiżowych budynków biurowych w centrum Warszawy ponad 200 mln euro, opracował pierwszy w kraju komercyjny podział Śródmieścia stolicy na 7 obszarów komercyjnych. Zdaniem analityków firmy, rynek powierzchni biurowych w Warszawie dojrzał w ostatnich 25 latach, a jego różnorodność wymaga nowego, pogłębionego zdefiniowania stref potencjalnych inwestycji.
- Dotychczas stosowany umowny podział stolicy jest zbyt ogólny i nie wyczerpuje zróżnicowanych możliwości inwestycyjnych. Takie strefy jak np. Mokotowski Obszar Biznesu czy Centralny Obszar Biznesu są zbyt globalne. Stołeczny rynek po ponad 20 latach rozwoju dojrzał na tyle, by o wiele bardziej szczegółowo niż jeszcze kilka lat temu różnicować choćby politykę cenową. Dlatego budując od podstaw nowy fundusz nieruchomości komercyjnych w Polsce musieliśmy liczyć się od samego początku z założeniami dywersyfikacji ryzyka i konkurencyjności, jakie stanowczo postawili nam nasi inwestorzy. Już na samym początku musieliśmy założyć, iż w ramach 200 milionowego funduszu skoncentrowanego jedynie na śródmieście Warszawy, nie możemy zainwestować wyłącznie w jeden obiekt, a w ręcz przeciwnie - w kilka obiektów o równie wysokim standardzie oraz o zbliżonej wartości inwestycyjnej. Co więcej potencjalne obiekty inwestycyjne powinny być tak zlokalizowane, aby w jak najmniejszym stopniu ze sobą konkurowały o najemców – mówi Maciej Zajdel, prezes IVG Poland.
IVG wyodrębnił 7 części Śródmieścia Warszawy, z których każda wyróżnia się zarówno pod względem komercyjnym jak i urbanistycznym. - I tak wyodrębniliśmy: Old Town Centre, Prime, Small City, South-West Centre, Core, West Centre oraz Highstreet. Z drugiej strony idealną wielkością pojedynczej inwestycji, biorąc pod uwagę doświadczenia na innych ustabilizowanych rynkach europejskich, było dla naszych inwestorów około 30 mln euro. Tak więc postawiliśmy sobie za cel, aby w każdej wyodrębnionej przez nas dzielnicy komercyjnej postarać się zainwestować w jeden budynek. Jak się okazuje nasze ambitne koncepcyjne plany udaje nam się, choć z niemałym wysiłkiem, ale konsekwentnie realizować. Zagraniczni inwestorzy zainteresowani Warszawą coraz częściej zauważają, że Centrum Warszawy to zupełnie różne obszary pod względem geograficznym, historycznym, architektonicznym czy dynamiki rozwoju – podkreśla Maciej Zajdel.
Warszawa pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w Europie dla inwestowania w nieruchomości, trzecią pod względem płynności po Londynie i Paryżu, ze współczynnikiem wolumenu transakcji do dostępnej sprzedaży wynoszącym 259 euro za mkw. Ze względu na ten trend 3 lata temu powstał Fundusz Warszawski IVG, który jest jednym z pierwszych funduszy instytucjonalnych utworzonych w Niemczech, koncentrujących się w pełni na inwestycjach w jednym kraju i w jednym mieście i w jednym segmencie, poza granicami Niemiec. Połowę z zainwestowanych ok. 200 mln euro IVG zebrał od trzech inwestorów instytucjonalnych.
- Na naszym przykładzie obserwujemy, że nowy podział centralnej dzielnicy Warszawy daje pewność inwestorom instytucjonalnym ceniącym stabilizację, że mimo iż wszystkie budynki z portfolio naszego funduszu znajdują się w centrum stolicy, to dzięki szczegółowemu podziałowi geograficznemu i komercyjnemu zapewniają one silną dywersyfikację pod kątem profilu dochodu z inwestycji – wyjaśnia Maciej Zajdel.
Nowa struktura Śródmieścia Warszawy, prezentowana przez IVG pozwala ponadto wydzielić istotny obszar, który staje się w Polsce zupełnie odrębną kategorią inwestycyjną – dzielnicę Highstreet, tworzony głównie przez ulice: Chmielną, Marszałkowską i Nowy Świat. Wzdłuż tych najpopularniejszych w stolicy ulic handlowych znajdują się biura – np. pierwszy w Polsce nowoczesny biurowiec z najwyższym jakościowo komponentem handlowym, czyli Chmielna 25, a także butiki renomowanych marek, restauracje oraz kawiarnie. Warszawa, przy oczekiwanym przez rynek silnym wsparciu ze strony władz miasta, po spełnieniu kluczowych warunków, takich jak m.in.: stopniowe uporządkowanie struktury własności, zapewnienie rozwiniętej sieci transportu publicznego, kilku parkingów podziemnych czy stworzenie spójnej strategii najmu i zarządzania, ma szansę osiągnąć niebywały sukces w kwestii rozwoju high-streetu i dorównać w średnio-terminowej perspektywie takim europejskim metropoliom jak Praga, Londyn, Berlin.
Po ostatecznym zakończeniu komercjalizacji w portfolio Funduszu Warszawskiego IVG znajdą się inwestycje, będące często zabytkami adaptowanymi do nowoczesnych funkcji biurowych jak i zupełnie nowe budynki biurowe klasy A: Pałac Młodziejowskiego (Old Town Centre), Le Palais (Core), Chmielna 25 (Highstreet), Nowogrodzka 21 (Small City), Norway House (South West Centre), Ujazdowskie 10 (Prime) i Feniks (West Centre).