Firma Knight Frank przygotowała raport „Rynek biurowy w miastach średniej wielkości”. Jak wynika z opracowania, w Polsce, gdzie za rozwój biurowych rynków regionalnych odpowiada branża BPO/SSC, o tempie wzrostu sektora biurowego decyduje dostępność i konkurencyjność ceny najmu nowoczesnej powierzchni biurowej oraz dostępność wykwalifikowanej siły roboczej.
Równie istotne jest dobre skomunikowanie lokalizacji, dostęp do lotniska oraz sieci dróg. Nie bez znaczenia są również zachęty dla inwestorów stosowane przez władze lokalne (np. specjalne strefy ekonomiczne). Zdaniem autorów raportu, wykorzystanie tych przewag konkurencyjnych przez poszczególne miasta regionalne średniej wielkości będzie miało kluczowy wpływ na perspektywy ich rozwoju.
 |
Elżbieta Czerpak, dyrektor Działu Badań Rynku w Knight Frank |
- Obserwując zmiany zachodzące na rynku biurowym, warto zwrócić uwagę na nowe lokalizacje pojawiające się na biurowej mapie Polski. Analiza sektora biurowego w Polsce przeprowadzona przez Knight Frank pozwoliła dokonać poszerzonej kategoryzacji regionalnych rynków biurowych – mówi Elżbieta Czerpak, dyrektor Działu Badań Rynku w Knight Frank. Poza rynkami dojrzałymi firma przedstawiła rynki rozwijające się oraz rynki wschodzące, gdzie zlokalizowanej jest 17 proc. regionalnej podaży biurowej przeznaczonej na wynajem.
- Rynki rozwijające się obejmują wybrane miasta średniej wielkości, gdzie powstały pierwsze wielkopowierzchniowe (powyżej 10.000 mkw.) obiekty biurowe na wynajem. Wyłoniono 4 rynki rozwijające się: Szczecin, Lublin, Kielce i Bydgoszcz. Natomiast mianem rynków wschodzących określono wybrane miasta (Rzeszów, Białystok, Toruń, Zielona Góra, Olsztyn, Legnica), w których sektor biurowy jest na początkowym etapie rozwoju – zaznacza Elżbieta Czerpak.
Według szacunków Knight Frank w III kwartale 2013 roku zasoby powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem na 4 rozwijających się regionalnych rynkach (Szczecin, Lublin, Kielce i Bydgoszcz) obejmowały łącznie niemal 300.000 mkw. W każdym z analizowanych miast wolumen nowoczesnej powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem przekracza 50.000 mkw, a kolejne kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych powierzchni jest na etapie realizacji lub planowania. Z danych Knight Frank wynika, że liderami pod względem wolumenu nowej powierzchni biurowej były Szczecin i Lublin, gdzie w 2013 roku oddano do użytku odpowiednio 29.400 i 14.100 mkw. Z kolei w Kielcach i Bydgoszczy, po znaczącej liczbie projektów ukończonych w 2012 roku, deweloperzy od początku 2013 roku nie zrealizowali nowych inwestycji biurowych.
Rzeszów, Białystok, Toruń, Zielona Góra, Olsztyn, Legnica - to rynki wschodzące, w których sektor biurowy jest na początkowym etapie rozwoju. Cechą wspólną jest brak wielkopowierzchniowych obiektów biurowych na wynajem. Jak podkreślają autorzy raportu Knight Frank, najczęściej realizowane są tam budynki biurowe o niewielkiej skali, oferujące relatywnie niskie stawki czynszów za wynajem powierzchni biurowej. Charakterystyczny jest również znaczący wolumen powierzchni biurowej wybudowanej na własne potrzeby firm, które nie są uwzględniane w szacunkach podaży powierzchni biurowej na wynajem.
- Istniejące zasoby powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem na większości analizowanych rynków są zbliżone do 20.000 mkw. Największa podaż biurowa, szacowana na niemal 60.000 mkw., odnotowana została w Rzeszowie. Na każdym z wyłonionych rynków wschodzących realizowane lub planowane są kolejne inwestycje biurowe. W przeważającej części są to jednak nadal projekty o niewielkiej skali – czytamy w raporcie.
Wyjątek stanowi Rzeszów, który wyraźnie znajduje się w fazie przejściowej pomiędzy rynkiem wschodzącym, a rozwijającym się. Na tle rynków wschodzących wyróżnia się m.in. stosunkowo wysoką podażą powierzchni biurowej oraz aż 7.000 mkw. powierzchni niewynajętej.
Autorzy raportu „Rynek biurowy w miastach średniej wielkości” zwracają uwagę na impas inwestycyjny, w którym znalazły się omawiane miasta. Oferowana jest tam zbyt mała ilość powierzchni biurowej, aby przyciągnąć potencjalnych inwestorów z sektora BPO/SSC, a z drugiej strony na rynkach wschodzących pojawia się zbyt mało potencjalnych inwestorów, żeby zainicjować działania spekulacyjne deweloperów. W Rzeszowie udało się przełamać ten impas i rozpoczęły się przygotowania do budowy pierwszego projektu wielkopowierzchniowego - SkyRes Warszawska. - Należy pamiętać, że jedynie takie obiekty są w stanie skutecznie przyciągać inwestorów z sektora BPO/SSC - zaznaczają analitycy Knight Frank.