Globe Trade Centre S.A. (GTC) opublikowała finansowe za trzeci kwartał 2011 r. Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (IFRS) i zaprezentowane w euro. Spółka poinformowała o planowanej inwestycji budowy centrum handlowego na warszawskiej Białołęce, której koszt szacowany jest na ok. 160 mln euro.
Przychody z wynajmu oraz z tytułu usług wzrosły w III kw. 2011 r. o 3% do 32 mln euro oraz o 5% do 97 mln euro w ciągu ostatnich dziewięciu miesięcy, w porównaniu z analogicznymi okresami zeszłego roku. Sytuacja taka miała miejsce pomimo sprzedaży pozostałych udziałów w Galerii Mokotów. Wzrost przychodów z wynajmu był możliwy dzięki ukończonym nieruchomościom, w tym Galerii Stara Zagora w Bułgarii oraz Avenue Mall w chorwackim Osijeku. Część z ukończonych nieruchomości ma potencjał do generowania jeszcze wyższych zysków w przyszłości wraz ze wzrostem stopnia powierzchni wynajętej. Marża na wynajmie wyniosła w III kw. br. 75% oraz 73% na przestrzeni dziewięciu miesięcy br.
Przychody ze sprzedaży mieszkań wzrosły do 10 mln euro w III kw. 2011 r. oraz do 20 mln euro w ciągu dziewięciu miesięcy, głównie dzięki sprzedaży domów i rezydencji w podwarszawskim Osiedlu Konstancja. Marża na działalności operacyjnej z tytułu sprzedaży mieszkań w III kw. 2011 r. wyniosła 13% oraz 6% w ciągu dziewięciu miesięcy.
Zysk brutto z działalności operacyjnej wzrósł o 8% do 25 mln Euro w III kw. i do 72 mln Euro w ciągu dziewięciu miesięcy br. Wzrost w III kw. 2011 r. jest efektem wyższych przychodów oraz wolniej rosnących kosztów operacyjnych. Ponieważ przychody z niektórych nieruchomości na dzień 30 września 2011 r. nie były jeszcze ustabilizowane, osiągnięte wyniki na poziomie operacyjnym mogą w przyszłości ulec poprawie.
Strata z tytułu aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz odpisów dotyczących inwestycji mieszkaniowych wyniosła 140 mln Euro w III kw. 2011 r. oraz 178 mln euro w ciągu dziewięciu miesięcy br. Negatywna rewaluacja była głównie efektem niekorzystnej sytuacji na rynku rumuńskim, bułgarskim, chorwackim oraz węgierskim. Zmiany wyceny przeprowadzone przez Zarząd GTC w konsultacji z zewnętrznymi rzeczoznawcami, są efektem niższego wskaźnika oczekiwanego dochodu czynszowego (ERV), jak również przesunięć w realizacji wybranych inwestycji. W niektórych przypadkach, niższa wycena odzwierciedla krótkoterminowe obniżki czynszu dla najemców, udzielone w celu poprawienia lub utrzymania odsetka wynajętej powierzchni komercyjnej. Obecnie, Zarząd GTC koncentruje swoje działania na tworzeniu długoterminowej wartości aktywów Spółki.
- Wycena naszych nieruchomości była konsultowana z zewnętrznymi rzeczoznawcami. Uważamy, że odzwierciedla ona aktualną sytuację makroekonomiczną – powiedział Erez Boniel, Członek Zarządu i Dyrektor Finansowy GTC. - W odpowiedzi na stan rynku, Spółka wzmacnia pozycję finansową poprzez sprzedaż wybranych aktywów, pozyskiwanie finansowania dla przyszłych projektów oraz refinansowania dla budynków istniejących. Jest to możliwe dzięki niezmiennie dobrym relacjom z pożyczkodawcami – dodał Erez Boniel.
Strata netto wyniosła 163 mln euro w III kw. i 201 mln euro w ciągu dziewięciu miesięcy, głównie w wyniku straty z tytułu aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych.
Wydatki inwestycyjne osiągnęły poziom 152 mln euro w ciągu dziewięciu miesięcy 2011 r. w porównaniu do 113 mln euro w analogicznym okresie rok wcześniej. Dzięki zachowanej płynności finansowej oraz zdolności kredytowej, GTC będzie realizować wybrane projekty na kluczowych rynkach.
- GTC skupia się obecnie na najmniej nasyconych segmentach rynku nieruchomości na najbardziej atrakcyjnych rynkach - takich, na których istnieje jasne zapotrzebowanie na nasze nieruchomości. To m.in. rynek centrów handlowych w Warszawie, gdzie zamierzamy zbudować dwa obiekty tego typu; rynek biurowy w Bukareszcie oraz rynek handlowy w Belgradzie, gdzie zamierzamy realizować po jednym projekcie. Pozyskanie refinansowania dla City Gate w Bukareszcie oraz budynku Avenue 19a w Belgradzie to potwierdzenie naszej strategii skupiania się na jakości naszych projektów – powiedział Hagai Harel, Członek Zarządu i Dyrektor ds. Inwestycji Zagranicznych GTC.
Wartość nieruchomości inwestycyjnych na dzień 30 września 2011 r. kształtowała się na poziomie 2,114 mld euro (wyłączając aktywa przeznaczone na sprzedaż w wysokości 134 mln euro), po uwzględnieniu straty z ich wyceny w ciągu dziewięciu miesięcy 2011 r., co odzwierciedla sytuację makroekonomiczną na dzień 30 września 2011 r. Kolejna aktualizacja wyceny wartości nieruchomości oraz działek przeznaczonych pod zabudowę komercyjną i mieszkaniową zostanie przeprowadzona na dzień 31 grudnia 2011 r.
Wartość aktywów netto (NAV) na akcję na dzień 30 września 2011 r. ukształtowała się na poziomie 3,9 euro w porównaniu do 4,8 euro na dzień 31 grudnia 2010 r.
GTC prowadzi obecnie rozmowy z bankami na temat pięciu umów kredytowych o łącznej wartości 126 mln euro, w celu zmiany warunków kredytów i ewentualnej zmiany terminów ich spłaty, tam gdzie będzie to konieczne. Na dzień 30 września 2011 r., do momentu zmiany warunków poszczególnych umów kredytowych, powyższe pożyczki zostały uznane za zobowiązania bieżące. Zarząd GTC oczekuje, że porozumienie z bankami nastąpi w ciągu najbliższych 2-3 miesięcy.
W wyniku powyższego przeklasyfikowania, około 38% zadłużenia jest wymagalne w 2017 roku i później. Po osiągnięciu porozumienia z pożyczkodawcami, odsetek ten powróci do poziomu 45%. Średni koszt finansowania długiem pozostał na atrakcyjnym poziomie 5,5%. Zapewnia to Spółce komfort w realizacji dalszych planów rozwoju.
Sprzedaż Platinium Business Park w Warszawie
GTC podpisała ramowe warunki transakcji z Grupą Allianz, dotyczące sprzedaży Platinium Business Park w Warszawie. Ostateczne zawarcie transakcji uzależnione jest od pomyślnego zakończenia procesu due dilligence oraz od uzyskania zgody statutowych organów GTC i kupującego.
Platinium Business Park wyróżnia wielokrotnie nagradzana architektura, nowoczesne rozwiązania techniczne, jak również klasa najemców. Kompleks położony jest przy skrzyżowaniu ulic Domaniewskiej i Wołoskiej. Składa się z czterech ukończonych budynków biurowych o łącznej powierzchni najmu 44.000 mkw., piątego budynku biurowego w budowie (11.000 mkw.) oraz działki z pozwoleniem na budowę budynku o powierzchni najmu 13.800 mkw.
Potencjalna sprzedaż piątego i szóstego budynku jest uzależniona od osiągniętego stopnia wynajmu i zaawansowania prac budowlanych. Ostateczna cena sprzedaży budynków biurowych będzie ustalona w oparciu o stopę kapitalizacji wynoszącą 6,7% liczoną od zysku operacyjnego netto każdego z budynków. GTC oczekuje, że sprzedaż czterech ukończonych obecnie budynków za 134 mln euro, po zatwierdzeniu transakcji wygeneruje około 40 mln euro wolnej gotówki. Sprzedaż piątego i szóstego budynku, przyniesie dodatkowo dla każdego z budynków około 20-26 mln euro wolnych środków w 2012/13 roku.
Planowana budowa galerii handlowej na Białołęce
Równolegle z pracami nad projektem inwestycji w Wilanowie, GTC planuje budowę drugiego nowoczesnego centrum handlowo-rozrywkowego w Warszawie. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka na której powstanie centrum jest w całości przeznaczona pod zabudowę handlowo-usługową. Inwestycja powstanie na działce o powierzchni 4,9 ha na Białołęce. Koszt inwestycji szacowany jest na ok. 160 mln euro.
Dzięki dobrej komunikacji, w zasięgu bezpośredniego oddziaływania nowego centrum znajdą się, poza Białołęką, również inne dzielnice – Żoliborz, Bielany, Praga Północ oraz Targówek. Łącznie, szacuje się, że w zasięgu planowanego centrum mieszka ok. 520 tysięcy ludzi.