Jak donosi w swoich najnowszych raportach CBRE, firma doradcza w sektorze nieruchomości komercyjnych, w IV kw. 2012 roku warszawski rynek nieruchomości biurowych i handlowych miał się dobrze, pomimo powszechnie oczekiwanego spowolnienia gospodarczego. Polska uznawana jest za jedną z najbardziej stabilnych i dynamicznych gospodarek w Europie, cieszącą się dobrymi perspektywami na przyszłość i dzięki temu nadal atrakcyjną dla inwestorów zagranicznych.
Rynek powierzchni biurowych jest obiektem szczególnego zainteresowania sektora BPO (business process outsourcing, czyli nowoczesne usługi biznesowe), gdzie motorem wzrostu jest optymalizacja kosztów przez zachodnie korporacje. Pomimo spadającej dynamiki popytu konsumenckiego i niższej frekwencji odnotowanej przez centra handlowe, warszawski rynek powierzchni handlowych okazał się odporny na spowolnienie, a współczynnik wolnych powierzchni w najlepszym segmencie tego rynku jest bliski zera.
Dobre wskaźniki
W 2012 roku warszawski rynek powierzchni biurowych odnotował dobre wyniki. W IV kw. 2012 roku oddano do użytku 120.000 mkw. w 11 nowych budynkach, podczas gdy na przestrzeni całego 2012 roku było to 268.000 mkw. w 27 nowych budynkach. W Warszawie całkowita podaż nowoczesnych powierzchni biurowych osiągnęła obecnie 3,9 miliona mkw. Największe inwestycje oddane do użytku w 2012 roku to Green Corner (Skanska), pierwszy etap Business Garden (SwedeCenter) oraz pierwszy etap Libra Business Centre (Mermaid Properties).
Mimo, że dostęp do finansowania ogranicza się do projektów, które posiadają wstępne umowy najmu, a kredyty udzielane są dość restrykcyjnie, obecnie realizowanych jest wiele inwestycji biurowych. Aktualnie w budowie znajduje się około 620.000 mkw., porównywalnie z 2011 rokiem. W IV kw. rozpoczęto budowę około 70.000 mkw., m.in. Parku Rozwoju w dzielnicy Mokotów, biurowca Nimbus czy Eurocentrum przy Alejach Jerozolimskich. W 2013 roku w planach jest oddanie do użytku ponad 300.000 mkw., podobnie w 2014 roku. Umowy najmu na rynku powierzchni biurowych wyniosły łącznie 608.500 mkw. co stanowi sześcioprocentowy wzrost w stosunku do 2011 roku. Z tego 64% było wynajmowane jako nowa umowa lub jako przed-wstępne umowy najmu. Największymi transakcjami w 2012 roku były tzw. przed-najmy podpisane m.in. przez PTC na powierzchnie w T-Mobile Office Park (27.000 mkw.) oraz Frontex w biurowcu Warsaw Spire (14.500 mkw.).
- Chociaż zasadniczym powodem utrzymującego się popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe jest dążenie do obniżenia kosztów, w wielu przypadkach widzimy, że przedmiotem nowych umów najmu są większe powierzchnie biurowe. Najemcy konsolidują swoją działalność lub przenoszą ją do Polski z innych krajów i dlatego potrzebują coraz większych biur. Rynek jest już dojrzały, w związku z czym najemcy są bardziej wymagający przy poszukiwaniu nowoczesnych biur, np. takich, w których można dowolnie aranżować przestrzeń w zależności od potrzeb. W obliczu utrzymującej się niepewnej sytuacji gospodarczej, dużym popytem cieszą się tańsze parki biurowe i lokalizacje na obrzeżach centrum miasta. Obserwujemy też coraz mniej dużych renegocjacji, gdyż najemcy uznają, że znacznie więcej mogą uzyskać podpisując umowy w nowych lub dopiero budowanych budynkach. W przyszłości możemy też mieć do czynienia z większą ilością umów podpisywanych jeszcze przed rozpoczęciem budowy oraz transakcji typu built-to-suit (pod konkretne wymagania najemcy), które są często spotykane na bardziej dojrzałych rynkach – komentuje Joanna Mroczek, dyrektor działu doradztwa i badań rynku CBRE w Polsce.
Odsetek wolnych powierzchni w sektorze biurowym wzrósł w Warszawie do 8.8% i spodziewany jest jego dalszy wzrost w związku z coraz większa ilością inwestycji spekulacyjnych. Stawki czynszu za najlepsze powierzchnie wynoszą obecnie 26 - 27 euro/mkw./miesiąc w Central Business District (Centralny Obszar Biznesu), podczas gdy w pozostałych lokalizacjach jest to około 15 - 16 euro/mkw./miesiąc. Średnie stawki czynszu w Warszawie wynoszą około 18 euro/m.kw./miesiąc. W obliczu rosnącej ilości powierzchni nowo oddawanych do użytku i wzrostu odsetka powierzchni niewynajętych, stawki efektywne wykazują tendencję spadkową, szczególnie w odleglejszych lokalizacjach lub tam, gdzie istnieje duża konkurencja.
W poszukiwaniu nowych powierzchni
Mimo, że w stolicy jest obecnie w budowie ponad 68.000 mkw. nowoczesnych powierzchni handlowych w sześciu nowych obiektach, w 2012 roku zostało oddanych do użytku tylko 29.000 mkw. w dwóch centrach handlowych na obrzeżach aglomeracji warszawskiej. W odpowiedzi na wysoki niezaspokojony popyt, oferta powierzchni handlowych w stolicy zwiększy się w nadchodzących latach. Planowane inwestycje to m.in. obiekty w Wilanowie oraz dzielnicy Białołęka, a także Hala Koszyki i praski Koneser. Warszawski rynek oferuje też znaczące nisze rynkowe dla konceptów takich jak parki handlowe (szczególnie na południowym wschodzie aglomeracji) czy małe galerie osiedlowe w istniejących i nowo budowanych dzielnicach mieszkaniowych.
- Mimo, że w ostatnim czasie obserwujemy spowolnienie wzrostu popytu, Warszawa, z największą w Polsce liczbą zamożnych konsumentów i znaczącymi niszami rynkowymi, jest uznawana za miasto z największym potencjałem. Choć w stolicy mamy już 1,35 miliona m.kw. nowoczesnych powierzchni handlowych, to warszawski rynek powierzchni handlowych nadal charakteryzuje się znaczącą przewagą popytu nad podażą – dodaje Magdalena Frątczak, dyrektor działu powierzchni handlowych w CBRE w Polsce.
Odsetek wolnych powierzchni handlowych w Warszawie kształtuje się na niskim poziomie 2,6%, choć wzrósł on znacznie od połowy 2011 roku, kiedy wynosił około 1,6%. Powierzchnie w najlepszych obiektach, takich jak Złote Tarasy, Arkadia i Galeria Mokotów są nadal najbardziej poszukiwane przez wielu najemców i praktycznie nie ma tam wolnych powierzchni. Coraz więcej typowych najemców centrów handlowych, którym nie udało się znaleźć lokali w wiodących centrach, rozważa otwarcie sklepów przy ulicach handlowych. Efektem tego jest zauważalna poprawa kondycji tych ulic, a szczególnie rosnąca popularność ul. Mokotowskiej i pl. Zbawiciela, gdzie powstaje coraz więcej butików i sklepów oferujących dobra luksusowe. Najemcy ci często świadomie przedkładają taką lokalizacje nad obecność w centrum handlowym. Obecnie mieszczą się tam butiki takie jak Mokobelle, Lilou, cocktail’me, Zień, Tomasz Ossolinski, Rina Cossack, Robert Kupisz, Bohoboco, a także Batycki oraz Loft37.
Warszawa pozostaje najdroższą lokalizacją handlu detalicznego w Polsce, a stawki wyjściowe w wiodących centrach handlowych oraz na ulicach handlowych osiągają 90 - 95 euro/mkw./ miesiąc i wykazują tendencję wzrostową. W przypadku średnich stawek w najlepszych lokalizacjach, utrzymujących się na poziomie 30 – 45 euro/mkw./miesiąc, widoczna staje się presja na ich obniżenie.