Rewitalizacja jest procesem bardzo trudnym. Trzeba mieć na tym polu duże doświadczenie i dużo pieniędzy. Wydaje mi się, że na polskim rynku Griffin jest prekursorem w tym sektorze. Bardzo niewiele firm zajmuje się takimi projektami, bo to wymaga ogromnych nakładów pracy. Rynek takich luksusowych rewitalizowanych nieruchomości dopiero się u nas kształtuje, a samych projektów jest niewiele – mówi Patrycja Kwiatkowska, Managing Partner Griffin Real Estate.
Magda Wójcicka (Kompas inwestycji): Od kiedy Griffin Real Estate działa w Polsce?
Patrycja Kwiatkowska (Managing Partner Griffin Real Estate): Griffin Real Estate to spółka należąca do holdingu Griffin, która zajmuje się rewitalizacją zabytkowych budynków. Na polskim rynku nieruchomości luksusowych funkcjonuje od 2007 roku. W tym czasie udało nam się zrewitalizować kamienicę Rynek 50 we Wrocławiu oraz rozpocząć inwestycję w dawnym hotelu „Pod Brunatnym Jeleniem” w Cieszynie. Jego renowacja zakończy się w IV kwartale 2010 roku.
MW: Czy w Państwa strategii jest miejsce na inne projekty – pozarewitalizacyjne?
PK: W ramach Griffin Real Estate koncentrujemy się na rewitalizacji starych kamienic, ale mamy również ramię, które zajmuje się nowymi projektami deweloperskimi. W ramach grupy Griffin są jeszcze inne spółki, które rozwijamy, np. Griffin High Street zajmująca się zakupem nieruchomości komercyjnych w całej Polsce oraz Griffin Property Finance – fundusz, który oferuje finansowanie typu mezzanine dla deweloperów.
MW: Jakie plany inwestycyjne na najbliższy czas ma Griffin Real Estate? Jakiś czas temu czytałam, że poszukiwali Państwo nowych lokalizacji dla swoich inwestycji...
PK: Oczywiście – poszukujemy nowych obiektów, ale rynek w tej chwili jest mało sprzyjający do rozpoczynania kolejnych projektów. Zewnętrzne źródła finansowania są niestety nadal trudno dostępne. A warunki mało przystępne. W tej chwili skupiamy się raczej na tym, żeby dokończyć inwestycje, które rozpoczęliśmy. Jeżeli jednak pojawiłby się obiekt wart zainteresowania, to na pewno podejmiemy działania, żeby rozpocząć realizację czegoś nowego. Jesteśmy stosunkowo małą firmą, ale dzięki temu bardzo elastyczną. Potrafimy bardzo szybko reagować na to, co dzieje się na rynku. W ramach naszej spółki Griffin High Street w ciągu tygodnia jesteśmy w stanie kupić nieruchomość. To jest ewenement, bo zwykle taki proces trwa nawet do kilku miesięcy.
MW: Mówiła Pani o początku działalności Griffin w 2007 roku. O ile moment startowy był dla inwestorów sprzyjający, o tyle dwa kolejne lata można uznać na rynku nieruchomości za raczej biedne i kryzysowe.
PK: Rzeczywiście – 2007 rok był dla nas bardzo dobry. Do 15 września 2008 roku, kiedy to upadł Lehman Brothers i na dobre rozpoczął się kryzys subprime w Stanach Zjednoczonych, też właściwie wszystko dobrze się układało. Nawet po tym momencie kryzysowym na polskim rynku nie działo się źle – nie zmienił się z dnia na dzień. W zasadzie do końca 2008 nie odczuwaliśmy większych skutków kryzysu. Dopiero pod koniec roku rozpoczęliśmy przygotowania do cięższych czasów, bo było już widać nadchodzące spowolnienie. Dla nas oznaczało to przede wszystkim ograniczenie kosztów i weryfikację założeń biznesowych. Przyczyną tego spowolnienia gospodarczego było właściwie to, że banki traciły płynność finansową, a co za tym idzie wstrzymywały finansowanie inwestycji. Wiadomo, że każdy projekt bez finansowania bankowego nie ma szans na powodzenie, bo żaden inwestor nie jest w stanie wyłożyć 100 proc. equity na inwestycję.
MW: Rozumiem, że Państwa inwestycje też są w ten sposób finansowane.
PK: Tak – nasze projekty zostały sfinansowane z equity, a następnie częściowo zrefinansowane w bankach. To jest pewien standard, bo pieniądz z equity jest dużo droższy niż pieniądz bankowy. W okresie prosperity finansowanie bankowe pokrywało nawet 100 proc. kosztów realizacji inwestycji. W trudniejszych czasach, kiedy bank jednak wymaga, żeby inwestor dysponował też własnymi środkami, musi on wyłożyć samodzielnie około 30 proc. środków.
MW: Jakim zainteresowaniem cieszą się w tej chwili inwestycje Rynek 50 we Wrocławiu i hotel „Pod Brunatnym Jeleniem” w Cieszynie?
PK: Muszę przyznać, że zainteresowanie jest spore – zresztą było takie już od momentu, kiedy rozpoczęliśmy sprzedaż. Klienci, którzy widzieli wrocławską inwestycję, są zachwyceni. Cena jest oczywiście dosyć wysoka, a ponieważ jest to czynnik, który jednak ostatecznie decyduje o zakupie, postanowiliśmy wyjść do klientów z pewną promocją. Zainteresowanie wzrosło jeszcze bardziej.
Cieszyn jest trochę innym produktem. Tamte apartamenty są sprzedawane w stanie deweloperskim i sprzedaż rozpoczęła się tak naprawdę dopiero niedawno. Ta inwestycja też cieszy się dużym zainteresowaniem. Mamy już kilka rezerwacji na powstające tam lokale, na niektóre apartamenty zostały już podpisane umowy przedwstępne. Mam nadzieję, że teraz rynek zacznie odżywać i że pozytywnie wpłynie to na sprzedaż naszych lokali.
MW: A jak wygląda tutaj sprawa konkurencji? Chodzi mi o rynek rewitalizowanych nieruchomości historycznych.
PK: Rewitalizacja jest procesem bardzo trudnym. Trzeba mieć na tym polu duże doświadczenie i dużo pieniędzy. Wydaje mi się, że na polskim rynku Griffin jest prekursorem w tym sektorze. Bardzo niewiele firm zajmuje się takimi projektami, bo to wymaga ogromnych nakładów pracy. Rynek takich luksusowych rewitalizowanych nieruchomości dopiero się u nas kształtuje, a samych projektów jest niewiele. Potencjalny zakres działalności konkurencji i pole, na którym moglibyśmy odczuwać jej oddech, to poszukiwanie ciekawych obiektów. Budynków, o jakie nam chodzi jest stosunkowo mało, a ponadto często mają nieuregulowaną sytuację prawną, a nas takie nieruchomości nie interesują.
MW: Ile czasu zajmuje rewitalizacja takiego obiektu?
PK: Sam proces podejmowania decyzji o rewitalizacji jest dosyć długi, ponieważ wymaga wykonania szeregu ekspertyz i oceny wielu ryzyk. Przede wszystkim trzeba dokonać oceny stanu technicznego budynku, co pozwoli oszacować też koszty całej inwestycji. Sam proces rewitalizacji również jest bardzo długi. Na wrocławski projekt poświęciliśmy ponad dwa lata, przy czym połowę tego czasu przeznaczyliśmy na rozmowy z konserwatorem oraz uzyskiwanie wszelkich zgód i pozwoleń.
MW: Czy mają Państwo swoich stałych wykonawców, czy raczej dobierają ich pod kątem konkretnej inwestycji?
PK: Ponieważ rynek się zmienia, zmieniają się też ceny. Kontraktujemy wykonawców na bieżąco – w miarę naszych potrzeb – i dopasowujemy ich do projektu. Oczywiście w przypadku projektów rewitalizacyjnych wymagamy przy przetargu, żeby wykonawca miał w tym zakresie doświadczenie. To jest dla nas bardzo ważne, bo zdajemy sobie sprawę, że tego typu realizacje są bardzo trudne. W starych budynkach jest zwykle wiele elementów oryginalnych, które staramy się zrewitalizować i wyeksponować, aby stworzyć wyjątkowy klimat tych miejsc.
Doskonałym przykładem jest nasza cieszyńska inwestycja Rynek 20, która mieści się w legendarnym hotelu „Pod Brunatnym Jeleniem”. W budynku dawnego hotelu jest przepiękna sala balowa, na ścianach której znajdują się stare freski, stiuki i zdobienia. Oczywiście łatwiej byłoby to wszystko po prostu otynkować, ale my postanowiliśmy je odrestaurować. Ściany tego pomieszczenia zdobią więc w tej chwili odnowione freski z końca XIX wieku. Nie muszę dodawać, że wygląda to cudownie. Wisi tam też bardzo stary żelazny żyrandol ważący pewnie około 300 kilogramów. Jego też nie pozwoliliśmy zdjąć. Jest tam przecież „od zawsze” i uważam, że powinien zostać. Cieszyńska inwestycja Rynek 20 zdecydowanie nie jest projektem sztampowym, czy kolejną budową. Ona się wyróżnia, jest unikatowa. Do tego typu realizacji trzeba podchodzić bardzo indywidualnie i z sercem.
Dziękuję za rozmowę.