Kryzys spowodował zmianę zachowań klientów. Znacznie częściej decydują się na zakup mieszkania, które mogą wcześniej obejrzeć. Coraz częściej cenią sobie wygodę zakupu, związaną z możliwością wprowadzenia się do już gotowego do zamieszkania lokalu. – mówi Małgorzata Szwarc-Sroka, Dyrektor Pionu Ekonomicznego J.W. Construction Holding S.A.
Magda Wójcicka (Kompas inwestycji): W ubiegłym roku firma J.W. Construction obchodziła urodziny. 15 lat na rynku deweloperskim to sporo. Proszę opowiedzieć o początkach swojej aktywności. Co się zmieniło od tego czasu na polskim rynku deweloperskim?
Małgorzata Szwarc-Sroka (J.W. Construction): Spółka rozpoczęła swoją działalność w 1994 roku. Polska gospodarka dopiero zaczynała nabierać charakteru wolnorynkowej, a klienci kupowali wtedy mieszkania przede wszystkim za gotówkę. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na przystępnych warunkach i rozłożenie jego spłaty na okres popularnych dzisiaj 30 lat było niemożliwe. Po 2000 roku banki zaczęły stopniowo liberalizować warunki udzielania kredytów. Oprocentowanie z kilkunastu procent spadło do obecnego poziomu. Ponadto stało się możliwe zaciąganie kredytu w obcej walucie. Zmieniające się otoczenie przybliżyło wielu Polakom perspektywę zakupu własnego mieszkania. Popyt na nie zawsze był ogromny. Problemem pozostawał jednak brak źródeł jego finansowania. Spółka, mając świadomość ograniczonego budżetu, jakim dysponują klienci, od początku koncentrowała się na zapewnieniu odpowiedniej podaży mieszkań z sektora popularnego. Dzięki trafnej ocenie potrzeb rynku spółka szybko zdobyła zaufanie klientów i stała się jedną z najbardziej rozpoznawalnych marek w Polsce.
Kolejnym ważnym etapem w życiu firmy było wejście J.W. Construction na Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie. Debiut na GPW odbył się 4 czerwca 2007 roku. Upublicznienie działalności spółki przyczyniło do dalszego jej rozwoju. Korzyści płynące z wprowadzenia firmy na giełdę to nie tylko umocnienie jej pozycji na rynku, ale także wzrost wiarygodności kredytowej. Między innymi dzięki temu, pomimo zmieniającej się koniunktury, byliśmy w stanie pozyskiwać środki na realizację nowych inwestycji.
Ostatnim doświadczeniem był kryzys gospodarczy, który zweryfikował sytuację na rynku. Dzięki wewnętrznej dyscyplinie korporacyjnej, doświadczeniu i zdobywanym przez lata zaufaniu ze strony klientów utrzymaliśmy pozycję lidera. Czwarty kwartał 2009 roku zakończyliśmy z wynikiem 261 sprzedanych mieszkań. To satysfakcjonujący poziom, szczególnie biorąc pod uwagę skrócony, ze względu na święta, okres sprzedażowy w grudniu.
MW: Jak z perspektywy lat oceniają Państwo rozwój branży?
MSS: Popyt na mieszkania w Polsce jest ciągle niezaspokojony. Okresy koniunktury i dekoniunktury w branży były związane bezpośrednio z możliwościami dostępu do źródeł finansowania tego popytu. Przykładem jest ostatni kryzys, podczas którego banki ograniczyły dostęp do kredytów hipotecznych, co w bezpośredni sposób przełożyło się na poziom sprzedaży mieszkań.
MW: Który okres był dla Państwa najtrudniejszy?
Zawsze okresem wzmożonej pracy jest czas kryzysu. Jednak firmy o stabilnych fundamentach, takie jak J.W. Construction, radzą sobie nieźle nawet w obiektywnie gorszych latach. Spółki, które uważnie obserwują rynek, potrafią odpowiednio wcześnie zareagować na symptomy zbliżającego się kryzysu i przygotować się na jego nadejście.
MW: Chciałabym zapytać o najświeższą przeszłość J.W. Construction, czyli o rok 2009. Czy był to dla Państwa rok kryzysowy? Jaką strategię rozwoju przyjęli Państwo na ten czas?
MSS: Był to rok sprawdzianu dla całej branży, który spółka przeszła pozytywnie. Klienci, którzy pomimo ograniczonego dostępu do kredytów zdecydowali się na zakup mieszkania, chcąc zminimalizować ryzyko, wybierali deweloperów cieszących się zaufaniem. Po trudnym styczniu, w każdym kolejnym miesiącu odnotowywaliśmy stopniowy wzrost sprzedaży. Analiza zachowań klientów wskazuje na to, że możemy mówić o symptomach powrotu do normalności.
MW: Jak według Państwa będzie wyglądał rok 2010 pod względem rozwoju branży deweloperskiej? Jakie plany mają Państwo na ten okres?
MSS: Kryzys potwierdził naszą strategię, która zakłada dywersyfikację działalności, w ten sposób, aby stopniowo uniezależniać przychody spółki od rynku nieruchomości mieszkaniowych. Rozpoczęliśmy pierwszą komercyjną inwestycję Jerozolimskie Point, przygotowujemy się do realizacji kolejnych, m.in. w Szczecinie i Warszawie. W pierwszym kwartale planujemy wystartować z inwestycjami mieszkaniowymi. W tym roku zaproponujemy klientom również ofertę domów jednorodzinnych w Ożarowie Mazowieckim. Skierowana jest przede wszystkim do osób, które szukają domów w niewysokiej cenie, z możliwością ich własnej aranżacji.
MW: Czy w ubiegłym roku na dużą skalę korzystali Państwo z finansowego wsparcia banków? Wiem, że 50-milionowy kredyt bankowy otrzymali Państwo na budowę Bursztynowego Osiedla na warszawskim Wawrze...
MSS: Zewnętrzne finansowanie inwestycji deweloperskich jest naturalną praktyką. Dzięki długoletniej współpracy z bankami i wzajemnemu zaufaniu, nie mieliśmy problemu z uzyskaniem kredytu inwestycyjnego nawet w najtrudniejszym okresie.
MW: Jakie są przewidywania w tej kwestii na rok bieżący?
MSS: Pracujemy nad inżynierią finansową projektów, do których przymierzamy się w tym roku. Dysponujemy środkami, które umożliwią rozpoczęcie inwestycji z własnych źródeł finansowania i doprowadzenie jej do etapu, na którym możliwe będzie osiągnięcie oczekiwanej przez banki przedsprzedaży mieszkań.
MW: W swojej ofercie mają Państwo mieszkania popularne, o podwyższonym standardzie, apartamenty, a także wolno stojące domy jednorodzinne i w zabudowie szeregowej. Chciałabym się dowiedzieć, które z nich cieszą się obecnie największym zainteresowaniem? Czy obserwują Państwo zmiany tendencji w zakresie upodobań klientów?
MSS: Zawsze największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwu – i trzypokojowe w popularnym standardzie. Nie jest to jednak przejaw upodobań Polaków, a konsekwencja zaplecza finansowego jakim dysponują. Kryzys spowodował również zmianę zachowań klientów. Znacznie częściej decydują się na zakup mieszkania, które mogą wcześniej obejrzeć. Czasy popularności tzw. „dziury w ziemi” już minęły. Obserwujemy również rosnące zainteresowanie klientów możliwością zakupu mieszkania w jednym z proponowanych przez nas standardów deweloperskich. Klienci coraz częściej cenią sobie wygodę zakupu, związaną z możliwością wprowadzenia się do już gotowego do zamieszkania lokalu.
MW: J.W. Construction jest liderem na warszawskim rynku deweloperskim. Jak wygląda sytuacja na pozostałych rynkach w Polsce, na których wykazują Państwo aktywność deweloperską?
MSS: Doświadczenia zdobyte na pozawarszawskim rynku zachęcają nas do dalszego rozszerzania działalności na kolejne miasta. Analizujemy możliwości pojawiające się w Krakowie, Wrocławiu, Łodzi czy Katowicach. Przymierzamy się do realizacji nie tylko mieszkaniowych, ale i biurowo-hotelowo-mieszkaniowych kompleksów.
Dziękuję za rozmowę.