Michał Oksiński, Kompas Inwestycji: Istnieje takie przekonanie, że certyfikacja to wymysł, który generuje dodatkowe koszty podczas realizacji inwestycji.
Dominik Włodarczyk, Inżynier budownictwa, Asesor BREEAM w firmie Turner & Townsend: Sformułowanie, które Pan przytacza pojawia się w wielu artykułach dotyczących certyfikacji BREEAM. Ja osobiście się z tym nie zgadzam. Tego typu opinie biorą pod uwagę jedynie wąski aspekt tak szerokiego zagadnienia, jakim jest zrównoważone budownictwo. Oczywiście, aby budynek mógł być certyfikowany należy uiścić opłaty rejestracyjne, zatrudnić asesora BREEAM oraz nierzadko ponieść pewne dodatkowe koszty na dostosowanie budynku do standardów wymaganych na drodze certyfikacji. Z drugiej jednak strony można mieć pewność, że certyfikowany budynek jest zbudowany z materiałów ekologicznych, zużywa mniej energii i wody, a jego systemy instalacji wewnętrznych działają sprawniej dzięki zintensyfikowanym odbiorom i regulacjom narzuconym przez BREEAM. Dodatkowo użytkownicy takich budynków są bardziej zadowoleni, ponieważ mają dobry dojazd do pracy, lepszą wentylację, doświetlenie zdrowym światłem dziennym itd., czynniki te są bowiem uwzględnione w certyfikacji. Wszystkie te elementy są niejako wartością dodaną, która moim zdaniem przewyższają istotnością pewne koszty początkowe. Nie bez znaczenia jest też fakt, że certyfikacja budynku podnosi wartość inwestycji na rynku nieruchomości a także znacząco podnosi kwoty wynajmu. Jak pokazują ostatnie badania prowadzone przez the Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) wartość najmu powierzchni biurowych w inwestycjach z certyfikatem BREEAM w Londynie była aż o 21 proc. wyższa niż w przypadku budynków bez certyfikatu. Ceny transakcji na tych inwestycjach były odpowiednio o 18 proc. wyższe.
Jeśli odłożymy na bok wartość marketingową, co może przekonać do certyfikacji?
BREEAM jest czytelnym potwierdzeniem na występowanie w budynku pozytywnych rozwiązań energooszczędnych, ekologicznych, społecznych, jak i co ważne - ekonomicznych. Być może ostatni element wyda się, co najmniej zastanawiającym dla sceptyków – ale potwierdzam – w pewnych przypadkach BREEAM punktuje za wybór najbardziej optymalnego ekonomicznie rozwiązania z puli analizowanych dla danego budynku. Dodatkowo BREEAM gwarantuje, że szczegółowe rozwiązania jak np. osłony przeciwsłoneczne, wydajna wentylacja, materiały o niskiej zawartości lotnych związków organicznych (VOC), stojaki na rowery itp., potrzebne do osiągnięcia zakładanego poziomu certyfikacji nie znikną z projektu lub w czasie jego realizacji, co nierzadko jest pokusą przy szukaniu oszczędności w procesie inwestycyjnym.
Jak wygląda przygotowanie inwestycji do certyfikacji BREEAM?
Inwestor powinien przygotować projekt pod kątem certyfikacji BREEAM jak najwcześniej. Jeszcze przed kupnem działki warto skonsultować się z asesorem, który ma wiedzę na temat certyfikacji BREEAM. Im wcześniej rozpoczną się przygotowania, tym więcej można uzyskać – pewnych punktów BREEAM nie można uzyskać, jeżeli zostaną rozpoczęte zbyt późno w procesie inwestycyjnym, a to rzutuje na finalny wynik certyfikacji. Na etapach koncepcji/projektu wstępnego powinny pojawić się opracowania konsultantów zewnętrznych: akustyków, specjalistów od powodzi, od światła dziennego, modelowania energetycznego, nawet od transportu i bezpieczeństwa.
Jak to jest w praktyce?
Biorąc pod uwagę polskie realia, zdarza się, że przygotowanie do BREEAM następuje na dość późnym etapie, czasami nawet dopiero w chwili wbijania pierwszej łopaty w ziemię. W takim momencie inwestor posiada najczęściej już zamknięty portfel. W dodatku może się okazać, że dana inwestycja w kształcie, w jakim została zaplanowana ma mało wspólnego z ekologią czy energooszczędnością. Takie budynki można przy sprzyjających okolicznościach certyfikować w zasadzie jedynie na poziomie Pass, a więc najniższym możliwym w przypadku BREEAM. W kwestii wyższych poziomów certyfikacji nieodzowne staną się jednak modyfikacje projektu i/lub procesu inwestycyjnego. Na szczęście takie przypadki są nieliczne, można zauważyć wyraźny wzrost świadomości inwestorów i klientów/najemców rynku komercyjnego. Zgodnie z ostatnim wykazem Green Book Live z 01.10.2013 mamy w Polsce 3 ukończone budynki na poziomie Excellent oraz 1 na Outstanding. Liczba ta oczywiście nie robi ogromnego wrażenia, niemniej jednak wskazuje na pozytywny kierunek zmian w świadomości. Istotne jest również, że inwestorzy zgłaszający się do nas w kwestii certyfikacji w większości wyznaczają swój minimalny docelowy poziom certyfikacji na poziomie Very Good.
W Wielkiej Brytanii, gdzie certyfikaty BREEAM ma większość budynków, inwestorzy przyjmują na początku bardzo wysokie założenia. Wysoka jest również świadomość potencjalnych korzyści, jakie niesie za sobą BREEAM. Myślę, że miarą potwierdzającą to stwierdzenie są aspiracje certyfikacji dla inwestycji realizowanych przez jednostki samorządowe/budżetowe. Wiadomo, że w Polsce głównym kryterium przetargów publicznych jest cena, więc z reguły nie ma miejsca na dodatkowe koszty – budynki, które są u nas certyfikowane są inicjatywą sektora komercyjnego. Z kolei w Wielkiej Brytanii, spośród kilkunastu projektów BREEAM, w których aktualnie uczestniczę, 5 realizowanych jest przez instytucje publiczne: 1 na poziomie Very Good, 3 na poziomie Excellent oraz 1 na poziomie Outstanding. Skąd więc tak wysokie aspiracje BREEAM, także w sektorze publicznym? Wydaje się, że bierze się to z racjonalnego myślenia: są pewne koszty dodatkowe na początku, jednak mniejsze koszty operacyjne potem, większa trwałość budynku oraz dodatkowo wartości dodane: udogodnienia dla użytkowników, ekologia, mniej odpadów i ich segregacja itd. To wszystko prowadzi do oczywistego wniosku, że to się po prostu opłaca!
Jak wygląda modelowy proces certyfikacji?
Zakładając, że inwestor posiada działkę, pierwszy etap to praca konsultantów - specjalisty od energooszczędności, nasłonecznienia i nagrzewania budynku, ekologa, który sprawdzi, czy na działce znajdują się gatunki pod ochroną. Idealnie, gdy na tym etapie zatrudniony jest również asesor BREEAM, ponieważ to on najlepiej wskaże Inwestorowi wagę poszczególnych rozwiązań na efekt końcowy certyfikacji, jak również może przyczynić się do znaczących oszczędności wydatków związanych z wprowadzaniem „zielonych” rozwiązań do projektu budynku. Bardzo dużo punktów przypada również za materiały, dlatego dobrze, jeśli architekt jest zorientowany w temacie BREEAM. Takich pracowni, które zdobywają wiedzę w tym zakresie, jest coraz więcej. Wartością dodaną jest to, że wiedza architekta nabyta w temacie ekologicznych rozwiązań jest wprowadzana później niejako „automatycznie” do inwestycji, które częstokroć nie mają ambicji uzyskania BREEAM.
Etap drugi?
Projekt wstępny, dopracowanie analiz, ewentualna dalsza współpraca z konsultantami. Następnie projekty branżowe – tu powinna nastąpić ścisła współpraca projektantów branżowych z asesorem. Następnie projekt przetargowy, który jest już bardziej uszczegółowiony. To zdecydowanie najpóźniejszy etap, na jakim powinien zostać zatrudniony asesor, ponieważ inwestycja wymaga koordynacji przez osobę, która niemal na pamięć zna tzw. manual i wszelkie powiązania i relacje między poszczególnymi punktami. To też jednocześnie ostatnia szansa, że koszty wybudowania budynku pod katem certyfikacji będą racjonalnie niskie. Trzeba powiedzieć to jasno, że wprowadzanie zmian pod katem BREEAM już po rozpoczęciu budowy jest drogie, zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest właściwe rozpisanie wszystkich elementów potrzebnych do certyfikacji w projekcie przetargowym. Potem przetarg, oferenci oszacowują koszty, zaś inwestor podejmuje decyzję, kogo wybrać oraz ewentualnie, które rozwiązania wprowadzić lub zamienić.
Na co podczas budowy należy zwrócić szczególną uwagę?
Jak najwięcej zapisów dotyczących BREEAM powinno znaleźć się w specyfikacji technicznej stanowiącej załącznik do kontraktu z generalnym wykonawcą. Są one później m.in. przedstawiane organizacji BRE jako dowód w procesie certyfikacji. Podobnie jak wiele innych wiążących dokumentów: specyfikacje, oświadczenia, kontrakt, dokumentacja podwykonawcza, protokoły odbiorów czy umowy z najemcami. Na etapie realizacji prac rolą asesora jest zarządzanie zbieraniem dokumentów i dokumentacji fotograficznej budowy. Powstają setki-tysiące zdjęć, które również są dowodem na wykonanie projektu zgodnie z wytycznymi BREEAM. Warto zaznaczyć, że aby uzyskać wymagany efekt, na etapie budowy bardzo dużo obowiązków w zakresie samej organizacji realizacji inwestycji jest nałożonych na generalnego wykonawcę.
Ile kosztuje certyfikacja?
Sama certyfikacja to kwota rzędu kilku tysięcy funtów płatnych do organizacji BRE, która wydaje ostatecznie certyfikat. W zależności od skali inwestycji i założonego poziomu docelowego BREEAM może, choć nie musi podnieść koszty inwestycji o kilka procent. Warto jednak zwrócić uwagę, że często część rozwiązań wymaganych certyfikatem już została ujęta w projekcie bazowym, zanim jeszcze zdecydowano się na certyfikację.
Poza tym trzeba podkreślić, że ciężko „zmierzyć” BREEAM wyłącznie pod kątem finansowym. Idea zrównoważonego rozwoju opiera się na 3 filarach: ekologii, ekonomii i rozwiązaniach społecznych. Koszty są więc ważne, jednak stanowią tylko część tej swoistej optymalizacji wielokryterialnej jaką jest BREEAM. Przykładowo to, że budynek biurowy będzie tani w budowie nie będzie miało znaczenia, jeżeli najemcy będą z niego uciekać z powodu przegrzewania w lecie lub wysokich kosztów eksploatacyjnych, które trzeba ponosić miesięcznie. Warto wziąć to pod rozwagę.
BREEAM odnosi się do całego życia budynku?
Nie, podstawowy certyfikat BREEAM obejmuje jedynie jego proces powstawania od etapu zaplanowania, zaprojektowania do wybudowania obiektu. Ewentualnie sugeruje wprowadzenie konkretnych regulacji w przyszłości. Jest to certyfikat bezterminowy. Istnieje system certyfikacji BREEAM In-Use, opracowany specjalnie dla budynków już istniejących, który jest ważny przez okres roku, po upływie którego trzeba go odnawiać. Warto dodać, że ten typ certyfikacji cieszy się w Polsce największą popularnością, także wśród naszych klientów.
W czerwcu tego roku pojawiła się szansa certyfikacji BREEAM dla projektów mieszkaniowych. Czy polscy deweloperzy skorzystają z takiej możliwości?
Zmiana w podręczniku BREEAM International polega na wprowadzeniu możliwości certyfikowania obiektów mieszkaniowych na standardowych warunkach. Wcześniej należało wystąpić do BRE o osobne kryteria, skrojone na miarę konkretnego projektu mieszkaniowego. Wiązało się to z wyższą opłatą i dłuższą procedurą przyznania kryteriów certyfikacji. Teraz są jasne zasady i można planować inwestycję bez ponoszenia kosztów, jak również znając od razu wszelkie zasady certyfikacji. Sądzę, że deweloperzy skorzystają z takiej możliwości. Mamy już w Turner & Townsend pierwsze zapytania od deweloperów mieszkaniowych.
Czy taka inwestycja będzie bardziej konkurencyjna na rynku?
Na chwilę obecną trudno to jeszcze przewidzieć z całą pewnością. Nie prowadzono jak dotąd badań nad wpływem certyfikacji na konkurencyjność inwestycji mieszkaniowej na rynku nieruchomości. Niestety obecnie na polskim rynku deweloperzy często nadużywają terminów: „ekologiczne”, „energooszczędne”, „innowacyjne” czy nawet „zrównoważone budownictwo” traktując je jedynie jako narzędzie marketingowe. W praktyce jednak nierzadko inwestycje mieszkaniowe niewiele mają wspólnego ze zrównoważonym budownictwem. Trudno bowiem za ekologiczne uznać rozwiązanie, gdy w domu jednorodzinnym lub mieszkaniu są wstawione podwójnie szklone okna PCV i to promuje się jako dom „energooszczędny”. Specjalnie stosuję takie przejaskrawienie, ale niestety spotykałem takie sytuacje bywając swego czasu regularnie na targach mieszkaniowych. Natomiast certyfikat BREEAM bez wątpienia będzie wyróżniał projekt mieszkaniowy, gdyż uczyni go rzeczywiście energooszczędnym i ekologicznym, ale także przyjaznym przyszłemu lokatorowi. W praktyce oznaczać to będzie, że mieszkanie posiadające certyfikat będzie tańsze i łatwiejsze w eksploatacji, co zapewne zwróci uwagę potencjalnych nabywców.
Dr inż. Dominik Włodarczyk – Inżynier budownictwa, Asesor BREEAM w firmie Turner & Townsend. Specjalista fizyki budowli, były pracownik Politechniki Wrocławskiej. Autor 18 publikacji naukowych dotyczących energooszczędnego budownictwa i odnawialnej energii słonecznej. Pomysłodawca i konstruktor pierwszej w Polsce badawczej fotowoltaicznej konstrukcji zacieniającej BIPV budynku biurowego Instytutu Budownictwa Politechniki Wrocławskiej. W 2009 roku wyróżniony przez Ministra Infrastruktury za pracę doktorską w dziedzinie badań nad modelowaniem bilansu energetycznego budynku biurowego z systemem zacieniających paneli fotowoltaicznych (BIPV).Jest asesorem BREEAM pracującym w ramach licencji International, In-Use oraz licencji dedykowanych wyłącznie na rynek brytyjski. Łącznie posiada 11 licencji BREEAM dla różnego rodzaju certyfikowanych budynków.