Dzisiaj mniejsza firma ma do wyboru takie lokalizacje jak willa, wynajęte na cele biurowe mieszkanie lub dostosowaną kamienicę. Żadne z tych rozwiązań nie pozwala na aranżację powierzchni precyzyjnie pod potrzeby i funkcje, które ma pełnić, a to oznacza straty powierzchni i pieniędzy. Nasza strategia zakłada przygotowanie obiektów o powierzchni od 1 do 3 tys. mkw., gdzie biura mają od 100 do 400 mkw. W takim budynku mieści się kilka firm. O zarządzaniu budynkiem decydują one same, a biura przeznaczone są na sprzedaż – mówi Piotr Płóciennik, Dyrektor Strategii Rynkowej Monday Development.
Magda Wójcicka (Kompas inwestycji): Strategia Państwa firmy zakłada rozwój szczególnie w segmentach średniej wielkości budynków biurowych i nowoczesnych mieszkań średniej klasy. Warto zaznaczyć, że Monday Development działa na rynku poznańskim. Interesuje mnie, jak wygląda w tej chwili segment średniej wielkości nieruchomości biurowych w stolicy Wielkopolski.
Piotr Płóciennik (Monday Development): Na rynku brakuje budynków biurowych, przeznaczonych dla mniejszych firm, które zatrudniają od kilku do kilkunastu pracowników i które nie chcą mieć już swoich siedzib w willach albo w kamienicach. To jest segment, którym jesteśmy zainteresowani, jeśli chodzi o budynki biurowe.
MW: Ale czy w Poznaniu nie jest tak, że mniejsze firmy wybierają obiekty już istniejące, czasem historyczne, po renowacji? Mam tutaj na myśli takie rozwiązania jak chociażby Okrąglak czy wiele kamienic w centrum, które przyjmują funkcje biurowe...
PP: Bardzo dużo zależy od firmy. Nie każda chce funkcjonować w odnowionym, ale starszym budynku. Z różnych powodów. Są to najczęściej obiekty położone w centrum, które mają oczywiście zaletę lokalizacji, ale jednocześnie przysparzają problemów praktycznych. Jednym z nich jest kwestia parkowania. Znalezienie miejsc parkingowych dla większej liczby pracowników w centrum miasta sprawia spore trudności. Zapewnienie możliwości parkowania wiąże się też ze sporymi kosztami, a korzyści z takiego adresu wcale nie są tak duże. Inwestycje takie jak Okrąglak są potrzebne, ale nie zaspokoją one potrzeb firmy, która zatrudnia dużą liczbę pracowników mobilnych.
Dzisiaj mniejsza firma ma do wyboru takie lokalizacje jak willa, wynajęte na cele biurowe mieszkanie lub dostosowaną kamienicę. Żadne z tych rozwiązań nie pozwala na aranżację powierzchni precyzyjnie pod potrzeby i funkcje, które ma pełnić, a to oznacza straty powierzchni i pieniędzy. Inna opcja to oczywiście wynajęcie powierzchni w dużym biurowcu – tych w Poznaniu jest kilka – ale wiąże się to zawsze z wyższymi kosztami, co dla mniejszego przedsiębiorstwa nie jest akceptowalne. Duże budynki nie są przystosowane do zapewnienia komfortu mniejszym firmom.
MW: W proponowanym przez Monday Development rozwiązaniu tak się nie dzieje.
PP: Nasza strategia zakłada przygotowanie obiektów o powierzchni od 1 do 3 tys. mkw., gdzie biura mają od 100 do 400 mkw. W takim budynku mieści się kilka firm. O zarządzaniu budynkiem decydują one same, a biura przeznaczone są na sprzedaż. Właściciele firmy mogą kupić taki lokal albo ze środków własnych, albo korzystając z kredytu i cieszyć się tym, że zamiast płacić miesięczny czynsz, będą spłacali raty kredytu.
MW: Takie rozwiązanie zaproponowali Państwo w przypadku inwestycji Piątkowska.
PP: Uważamy, że jest to doskonałe rozwiązanie dla firmy, bo jak wspomniałem, gdy firma korzysta z własnych środków lub kredytu, w każdym rozwiązaniu długofalowo jest to tańsze niż wynajem. Poza tym to rozwiązanie jest tak pomyślane, żeby kupujący biuro miał wpływ na funkcjonalność i wygląd swojego biura.
MW: Może je sam zaprojektować?
PP: Podczas realizacji projektu współpracujemy z klientem i razem z architektami wnętrz opracowujemy rozkład pomieszczeń. Dzięki bardzo dobremu dopasowaniu pomieszczeń do wymagań firmy powierzchnia jest optymalnie wykorzystana, co dodatkowo podnosi efektywność takiego biura.
MW: Kiedy Piątkowska będzie oddana do użytku?
PP: Powierzchnie open space oddajemy do użytku w sierpniu 2010 roku. Do momentu oddania budynku oferujemy kupującym wykończenie biura w cenie. Wykończone biura oddajemy w październiku 2010 roku.
MW: Czy pozostały tam jeszcze jakieś wolne lokale do kupienia?
PP: Na część powierzchni mamy podpisane umowy rezerwacyjne i klienci są w trakcie załatwiania formalności związanych z kredytem. Dogrywamy aranżacje pięter z pozostałymi klientami. Okres ostatnich miesięcy przed oddaniem charakteryzuje się znaczącym wzrostem zainteresowania ze strony klientów. Oczywiście wcześniejsze podjęcie decyzji o zakupie biura gwarantuje klientom większy wybór. Przykładowo biuro z dużym tarasem mieszczącym się na dachu tylnego skrzydła biurowca, idealnie nadającym się do organizowania mniej typowych spotkań z klientami, jest tylko jedno. [uśmiech] Nie chciałbym jednak odstraszyć potencjalnych kupujących – mamy jeszcze wolne, bardzo atrakcyjne powierzchnie na sprzedaż. [uśmiech]
MW: Jak wyglądała sytuacja takiego budownictwa przed rokiem/dwoma? Prócz obiektów inżynieryjnych, rynek nieruchomości przecież bardzo wyhamował... Budowy stanęły, część pewnie nawet teraz nie ma szans na realizację. Jak to się przedstawia w przypadku Monday?
PP: Jeśli chodzi o budynki biurowe tej wielkości i funkcjonalności to nie ma tutaj odniesienia, ponieważ wcześniej na rynku nie były dostępne tego typu budynki z biurami na sprzedaż. Jeśli zaś chodzi o mieszkania, to spadek koniunktury w naszej ocenie, wynikał w dużym stopniu ze nadmiaru podaży. Sprzedaż mieszkań w 2008 i 2009 przewyżała sprzedaż w roku 2006 i poprzednich latach. Wrażenie lub odczucie zastoju wynikało z dysproporcji podaży do potrzeb, co doprowadziło do obniżenia cen na całym rynku. Dużo pustostanów również dało wrażenie braku popytu ale z danych jakimi dysponujemy wynika, iż poznaniacy kupują regularnie trochę ponad 2000 mieszkań rocznie, czasami do 2500. Rok 2007 był wyjątkiem, a wzrost popytu spowodował niewspólmierny wzrost podaży. Gdy deweloperzy „wyprodukowali” więcej mieszkań niż rynek mógł wchłonąć nastąpiło odczucie zastoju.
MW: Czy podczas tego wyhamowania na rynku nieruchomości nie zastanawiali się Państwo nad zmianą strategii – poszerzeniem palety segmentów, w których mogliby Państwo działać?
PP: Nie. Także w tej chwili nie planujemy wchodzenia w nowe segmenty rynku. Chcemy się skoncentrować na tych, na których się znamy i działać tam, gdzie mamy bazę klientów i dobre rozeznanie tego, jak powinny być projektowane i gdzie powinny powstawać budynki oraz w jaki sposób powinien być organizowany cały proces inwestycyjny.
MW: Rozumiem, że rozszerzenie działalności na inne regiony Polski też nie leży w tej chwili w obrębie Państwa zainteresowań.
PP: W najbliższych latach na pewno nie, bo w Poznaniu jest bardzo dużo do zrobienia. Naszym zdaniem dużą zaletą dewelopera jest znajomość lokalnego rynku: przyzwyczajeń konsumentów, dostępności gruntów i wszystkiego, co się z tym wiąże. Dla nas dzisiaj dużo lepszą strategią jest wykorzystanie lokalnego rynku i jego znajomość, niż wchodzenie do innych miast.
MW: Powróćmy do biur. Nieco innym pomysłem niż inwestycja na Piątkowskiej jest Botaniczna Office Park, czyli kompleks budynków biurowych, który ma nawiązywać do struktury ogrodu botanicznego. W jaki sposób? Czy jest to tylko kwestia lokalizacji, czy ma uzasadnienie w architekturze?
PP: W planach ma być to zielony park biurowy. Miejsca parkingowe dla samochodów umieszczamy w parkingu podziemnym. Chcemy „schować” samochody pod ziemią, a przestrzeń między budynkami obsadzić zielenią. Budynki będą połączone alejkami. Na teren Parku będą wpuszczane tylko samochody obsługi, przy czym będą one miały dostęp do budynków z tylnej strony. Front budynków ma być zamknięty dla ruchu. To jest właśnie najbardziej czytelne nawiązanie do parku – zieleń i brak samochodów.
Kiedy prowadziliśmy badania preferencji najemców jedną z najczęściej wymienianych cech budynków była możliwość otwierania okien i przewietrzania pomieszczeń. Zaskoczyło mnie, jak mało budynków biurowych oferowało możliwość otwarcia okien. Rozumiem to podejście, bo klimatyzacja „nie lubi się” z otwartymi oknami, ale przecież nie można rozwiązywać tego typu problemów zamykając pracowników na 8 godzin w klimatyzowanych pomieszczeniach. To tylko jedna z cech, które wychwyciliśmy w badaniach preferencji najemców.
Jeśli wyobrazi sobie Pani kilka budynków biurowych o powierzchni około 3-4 tys. mkw. każdy położony pomiędzy zielenią, połączone alejkami, z dużym podziemnym parkingiem, to jest to idealne miejsce do pracy.
MW: Czy już wiadomo, kiedy ten projekt zostanie zrealizowany?
PP: Pierwszy etap na przełomie 2011 i 2012 roku i kolejne etapy na przełomie lat 2012 i 2013 oraz 2013 i 2014.
MW: Czy tutaj również będzie możliwość kupna lokalu?
PP: Biura te będą wynajmowane. Nie będziemy w parku biurowym oferować lokali biurowych na sprzedaż. Wynika to z faktu, że obiekt adresowany jest do innej grupy odbiorców niż mniejsze budynki biurowe, takie jak wspomniany projekt Piątkowska 116.
MW: W Polsce coraz bardziej popularne są też tzw. biura wirtualne, czyli takie, w których małe – często jednoosobowe – przedsiębiorstwo de facto nie funkcjonuje. Wynajmuje się mu po prostu adres z obsługą sekretaryjną. Czy zastanawiali się Państwo nad uruchomieniem takiego rozwiązania?
PP: Koncentrujemy się na tym, żeby prowadzić proces deweloperski. Obsługa tego typu biur to już inny rodzaj biznesu. Budynki, które projektujemy dobrze nadają się do urządzenia tego typu biura ale organizację i zarządzanie wirtualnymi biurami pozostawiamy firmom specjalizującym się w tego typu działalności.
MW: I pytanie ostatnie: właśnie ogłosili Państwo informację, że Monday Development chce wejść na Giełdę Papierów Wartościowych. Poproszę o komentarz.
PP: W tej chwili jesteśmy w trakcie emisji prywatnej, czyli skierowanej do nie więcej jak 99 osób lub podmiotów. Przez emisję chcemy pozyskać do 10 mln złotych. Część tej kwoty przeznaczymy na realizację inwestycji, które prowadzimy w tej chwili, a część na pozyskanie nowych gruntów i rozpoczęcie inwestycji w segmentach, które okazały się najbardziej rentowne. Po zakończeniu emisji złożymy wniosek do GPW o dopuszczenia akcji do obrotu na rynku NewConnect. Spodziewamy się, że spółka będzie notowana od czerwca.
Dziękuję za rozmowę.
Wizualizacje Biurowca Piątkowska w Poznaniu:
Wizualizacje kompleksu biurowego Botaniczna Office Park w Poznaniu:
