Z Mirosławem Koszanym, prezesem Biura Inwestycji Kapitałowych, po debiucie spółki na głównym parkiecie GPW rozmawiamy o strategii firmy, oczekiwaniach związanych z giełdą i planach inwestycyjnych.
Michał Oksiński, Kompas Inwestycji: Czy oczekiwania BIK wobec „efektu giełdy” są duże?
Mirosław Koszany, prezes Biura Inwestycji Kapitałowych S.A.: Bez wątpienia debiut na giełdzie zwiększy naszą rozpoznawalność na rynku, a dodatkowo pełna transparentność zapewni nam wysoką wiarygodność u naszych najemców. Jesteśmy firmą stosunkowo niewielką. Nasz kapitał własny sięga już jednak około 70 mln zł i został wypracowany dzięki rozwojowi organicznemu. W większości rywalizujemy z zagranicznymi podmiotami posiadającymi dostęp do ogromnego kapitału. Dlatego zdecydowaliśmy się na publiczną emisję akcji i pozyskanie w ten sposób kapitału na inwestycje. Całą kwotę 20 mln zł pozyskaną od inwestorów przeznaczymy na finansowanie projektów realizowanych na gruntach, które już posiadamy i które zakupiliśmy z własnych środków. Podkreślam ten fakt, bo od zawsze stosowaliśmy zasadę, żeby kupować ziemię z własnych środków, unikając nadmiernego zadłużenia. Pod tym względem byliśmy i jesteśmy ostrożni. Dlatego m.in. nigdy nie emitowaliśmy obligacji, ponieważ uważamy, że dla takiego dewelopera jak my, jest to zbyt ryzykowny instrument. Zresztą wielu deweloperów na tym instrumencie poległo.
Czyli BIK działa konserwatywnie i ostrożnie?
Przez 17 lat funkcjonowania spółki przeszliśmy już wiele zawirowań gospodarczych na rynku. Historia światowej gospodarki, a szczególnie inwestycji w sektorze nieruchomości pokazuje, że ci, którzy rozważnie inwestują na tym rynku - prędzej czy później osiągają sukces i zyski. Ale trzeba to robić z głową i ostrożnie. Historia również uczy, że na tym rynku tracą głównie ci, którzy bardzo często właśnie przez nadmierne finansowanie kapitałem dłużnym, szczególnie tym krótkoterminowym, są zmuszeni do sprzedaży nieruchomości. Najczęściej właśnie w okresie dekoniunktury rynkowej, kiedy ceny spadają. A ten moment prędzej czy później występuje na każdym rynku. Tym bardziej, że w obecnych czasach cykl koniunkturalny się skraca.
Co zmieni się w strategii spółki?
Na rynku magazynowym będziemy działać bez zmian. Jak zawsze sporą uwagę kładziemy na tzw. end-userów, czyli firmy które same u nas prowadzą działalność a nie wykorzystują do tego firm logistycznych. Oczywiście, firmy logistyczne są i będą dla nas bardzo ważnym klientem. Jednak współpraca z tzw. end-userami daje nam dużą stabilność, oni po prostu rzadziej zmieniają lokalizacje. Dziś wśród naszych najemców są firmy, które wynajmują od nas powierzchnię w zasadzie od początku działalności poszczególnych parków, niektóre już od 17 lat mają u nas swoje centrale.
Jakie są plany dotyczące inwestycji na przyszły rok?
Kończymy przetarg na generalnego wykonawcę inwestycji w Sosnowcu. Chcielibyśmy ten proces zamknąć jeszcze w tym roku. Nastawiamy się na to, żeby z początkiem przyszłego roku rozpocząć rozbudowę tego parku logistycznego. To jest dla nas w tym momencie cel priorytetowy.
Dobrym kierunkiem dla deweloperów magazynowych jest wschód Polski?
Tak, oczywiście. Panattoni już wybudował obiekt w Rzeszowie, MLP ma projekt w Lublinie. Zawsze uważaliśmy, że miasta regionalne mają przyszłość. Zresztą sami z takiego miasta pochodzimy, bo w końcu Kraków to nie jest Centrum Logistyczne Polski. Kiedy w 2001 r. kupowaliśmy grunt w Pruszczu Gdańskim nie mieliśmy w tej lokalizacji żadnej konkurencji. W momencie budowy zaczynał tam działać też Prologis, potem pojawili się inni. Zresztą w Krakowie przez dobre 5 do 7 lat w ogóle nie mieliśmy konkurencji.
Jaki spółka ma pomysł na konkurowanie z gigantami?
Kluczowa jest oferta, odpowiednio skonstruowana dla klienta. Oferujemy możliwość wynajęcia niewielkich modułów tzw. Small Business Unit, które można łączyć tworząc większe powierzchnie. Najemcy w ramach wynajmowanej powierzchni mają możliwość korzystania ze sporej liczby doków, co wyróżnia nas od konkurencji. Stawiamy na bardzo indywidualne podejście i rozwinięty serwis obsługi. To powoduje, że klient czuje się doceniony.
Na rynku gruntów sytuacja dla deweloperów jest trudna?
Sporo gmin, szczególnie tych mniejszych ma już miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Gorzej wygląda to w przypadku dużych miast. Ceny gruntów od dłuższego czasu są jednak stabilne. Skończyły się czasy, kiedy ziemia pod projekty logistyczne była sprzedawana za horrendalne kwoty. Wbrew pozorom rynek jest mocno ustabilizowany.
Co z rynkiem parków handlowych? Konkurencja jest dosyć silna.
Nadal jest sporo miejsca na parki handlowe w Polsce, szczególnie w mniejszych miejscowościach. Tym bardziej, że jest na nie duże zapotrzebowanie i chcemy to wykorzystać.
Spółka planuje wypłatę dywidendy?
Jeśli będziemy sprzedawać jakieś obiekty do funduszy, to wówczas do 70 proc. zysku będziemy przeznaczać na wypłatę dywidendy. Resztę przeznaczymy na reinwestowanie.