Obecnie, kiedy średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie to ponad 13 tys., a zdolność kredytowa Polaków maleje, faktycznie stać nas już na mniejsze mieszkania – mówi Katarzyna Unold, Dyrektorka Zarządzająca Acciona w Polsce. Rozmawiamy o wpływie zawirowań rynkowych na biznes mieszkaniowy, planach inwestycyjnych dewelopera w Warszawie i Trójmieście oraz potencjale sektora najmu instytucjonalnego.
Michał Oksiński, Kompas Inwestycji: Miniony 2022 rok to dla branży budowlanej liczne zawirowania: wahania cen materiałów i usług, wysoka inflacja, podwyżki stóp procentowych i zmniejszenie zdolności kredytowej Polaków. W Pani ocenie największe wyzwanie to…?
Katarzyna Unold, Dyrektorka Zarządzająca Acciona w Polsce: Tak, zdecydowanie cała branża deweloperska zapamięta 2022 rok na długo. Myślę, że kolejnym wyzwaniem, z którym – może jeszcze nie teraz, ale w przeciągu kilku kolejnych miesięcy na pewno – przyjdzie nam oraz klientom się zmierzyć, będzie ograniczona dostępność mieszkań na rynku pierwotnym. Jak podaje Główny Urząd Statystyczny od stycznia do listopada 2022 roku rozpoczęto budowę 190,4 tys. mieszkań, czyli o 26,8 proc. mniej niż przed rokiem. Tendencja spadkowa utrzymuje się od kilku miesięcy, co w konsekwencji może przełożyć się na kryzysową sytuację mieszkaniową w naszym kraju, która już i tak jest jedną z gorszych w Europie. Jeśli przyjmiemy, że średni czas od rozpoczęcia do zakończenia budowy w Polsce to ok. 2 lata, w tym momencie rozpoczynanych jest ich o prawie 30 proc. mniej niż przed rokiem, a część budów ze względu na trudną sytuację w ogóle zostaje wstrzymana, prawdopodobnie już za kilka miesięcy przyjdzie nam liczyć się z brakami mieszkań na rynku pierwotnym. To ogromne wyzwanie zarówno dla branży, ale też dla klientów, którym zależało na własnych czterech kątach.
Na ile Acciona zmuszona była zrewidować w 2022 roku swoje plany inwestycyjne?
W Acciona zdajemy sobie sprawę z niepewności czasów, w jakich przyszło nam tworzyć biznes, dlatego z ogromną otwartością i szybkością reagujemy na zmiany potrzeb rynku. Z jednej strony dotknęły nas te same problemy, z którymi zmagały się inne firmy deweloperskie, z drugiej jednak – co stwierdzam z ogromną dumą – udało się nam wyjść z nich obronną ręką, czego przykładem – oprócz zakończenia roku z dobrymi wynikami finansowymi, były także ukończona z sukcesem sprzedaż I etapu miasteczka U-City Residence w Warszawie, planowanie kolejnego etapu tej inwestycji, niezakłócona realizacja budowy osiedla Blanco w Pruszkowie oraz praca nad kolejnymi projektami w Warszawie oraz w Trójmieście – w Gdańsku i Gdyni.
Pełen dostęp do informacji o inwestycjach z całej Polski. Wypróbuj bez zobowiązań >>
W pandemii pojawiła się tendencja budowy większych mieszkań, pożądany stał się ogródek. Dziś – ze względu na wyższe ceny i mniejszy popyt – znów projektuje się mniejsze lokale. Polacy są skazani na pokój z aneksem kuchennym?
Mieszkania od zawsze były jedną z lepszych form inwestowania kapitału w perspektywie długoterminowej, dlatego też to właśnie te mniejsze – kawalerki czy mieszkania dwupokojowe z aneksem kuchennym, kupowane często z myślą o wynajmie bądź dzieciach, sprzedają się najszybciej. Obecnie, kiedy średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie to ponad 13 tys., a zdolność kredytowa Polaków maleje, faktycznie stać nas już na mniejsze mieszkania. Jako architektka wychodzę jednak z założenia, że nawet małe mieszkanie, zaplanowane w odpowiedni sposób, może być komfortowe i bezpieczne. W Acciona od lat staramy się budować funkcjonalnie, czego przykładem są m.in. nasze inwestycje w Miasteczku Wilanów – niska zabudowa, otoczenie zieleni, duże patia wewnętrzne z placami zabaw, duże okna. Tak budowaliśmy już wtedy, kiedy jeszcze mało który deweloper decydował się na takie rozwiązania.
Zmiany rynkowe wpłynęły na zwiększenie sprzedaży działek w mniejszych ośrodkach i obszarach poza miastami. Na ile ten trend wpłynął na strategię firmy Acciona, która ma na koncie realizację np. w podwarszawskim Pruszkowie?
Acciona to deweloper z 30-letnim doświadczeniem w budowie mieszkań na terenie Warszawy, jednak decyzja o „wyjściu” poza granice stolicy nie była podyktowana wyłącznie chwilowym trendem. Nasza strategia na najbliższe lata zakłada dywersyfikację portfela projektowego i rozszerzenie go o ofertę skierowaną do różnych klientów. W 2021 roku podjęliśmy także decyzję o wyjściu nie tylko poza Warszawę, ale także poza aglomerację warszawską, bo aż do Trójmiasta. To między innymi tam planujemy realizację inwestycji premium ulokowaną przy gdańskiej starówce oraz osiedla mieszkaniowego w Gdyni.
Spadek popytu na rynku mieszkaniowym jest faktem, w tej sytuacji wielu deweloperów szuka przyczółku w postaci inwestycji PRS. Czy sektor mieszkań na wynajem ma duży potencjał?
Tak, najem instytucjonalny ma spory potencjał, dlatego również w Acciona rozważamy rozpoczęcie nowych projektów przeznaczonych pod PRS. Oczywiście, obecna sytuacja makroekonomiczna sprawia, że coraz więcej firm interesuje się rozwojem w ramach tego sektora, ale wpływ na jego zwiększającą się popularność mają także zmiany pokoleniowe. Sektor PRS cieszy się coraz większym uznaniem wśród Millenialsów czy Z-etek. Są to bowiem pokolenia, które mają zupełnie inne potrzeby niż ich rodzice, niekoniecznie chcą wiązać się kredytem na 30 lat, a nawet mieszkać w jednym mieście/kraju przez całe życie. Są dużo bardziej mobilni, podróżują, chcą doświadczać. A teraz – w czasach postpandemicznych, w których okazało się, że są zawody, w którym można pracować z dowolnego miejsca na ziemi bez straty dla jakości pracy, rynek PRS wydaje się jeszcze bardziej atrakcyjną opcją.
Jakie plany inwestycyjne ma Acciona na 2023 rok? Ostrożni prognostycy zakładają, że będzie trudno o stabilizację, optymiści liczą na lepsze drugie półrocze.
Moim priorytetem jest zapewnienie stabilności i dalszego rozwoju Acciona na rynkach, na których postanowiliśmy się rozwijać. Mimo trudnej sytuacji całej branży, patrzymy na 2023 rok ze spokojem, realizując projekty, których podjęliśmy się rok czy dwa lata temu, kiedy sytuacja była zupełnie inna. Są to kolejne realizacje w Warszawie, tj. kontynuacja osiedla w dzielnicy Warszawa Ursus – Gołąbki, nowa inwestycja na Białołęce, wspomniane już projekty trójmiejskie. Od kilkunastu miesięcy pracujemy także nad certyfikacją ekologiczną BREEAM naszych nowych projektów. To certyfikat, który jest wyznacznikiem najwyższych standardów, jeśli chodzi o ekologiczne rozwiązania i ochronę środowiska podczas budowy oraz eksploatacji inwestycji budowlanych na każdym etapie realizacji.
Na koniec, wracając do minionych 12 miesięcy, jaki był pozytywny aspekt 2022 roku?
W mojej opinii ogromnie pozytywnym aspektem 2022 roku była solidarność i pomoc, z jaką polskie społeczeństwo ruszyło w obliczu wybuchu wojny w Ukrainie – zupełnie ponad podziałami, oddolnie, pomagał każdy, kto tylko miał taką możliwość. Myślę, że to rzecz, która zasługuje na to, by o niej pamiętać.