Niestety w ostatnich latach ceny najmu w Warszawie znacząco spadły. Poziom pustostanów wzrósł – rynek jest w dużo gorszej kondycji niż jeszcze cztery lata temu. Wówczas poziom pustostanów zamykał się w 1-2 proc. Oczywiście cały czas mówimy o biurowcach klasy A. W ostatnim roku doświadczyliśmy natomiast potężnej podaży powierzchni biurowych – przybyło kilkanaście procent, stąd między innymi spadek cen. Pustostany w centrum dochodzą już do 5 a według niektórych wyliczeń nawet 7 proc. - mówi Rafał Krzemień, Prezes DIPSERVICE w Warszawie S.A.
Magda Wójcicka (Kompas inwestycji): Firma DIPSERVICE działa na warszawskim rynku od ponad 45 lat – wcześniej jako Przedsiębiorstwo Usług Mieszkaniowo-Administracyjnych „Puma”, potem Przedsiębiorstwo Obsługi Cudzoziemców. Jak wyglądały te początki?
Rafał Krzemień (Prezes DIPSERVICE w Warszawie S.A.): Pierwotnie było to przedsiębiorstwo państwowe powołane po to, by świadczyć usługi mieszkaniowe – przede wszystkim dla cudzoziemców. Właściwie wszyscy cudzoziemcy, którzy poszukiwali mieszkań byli odsyłani do „Pumy”, która wynajmowała im lokale. Później firma przekształciła się w centrum obsługi Dipservice – Dip od diplomatique – czyli serwis dla dyplomatów. W dużej mierze firma obsługiwała ambasady, wynajmowała rezydencje ambasadorom, mieszkania dyplomatom. Po roku '89 w związku z uwolnieniem się rynku firma coraz bardziej skupiała się na wynajmie własnych powierzchni na cele biurowe. Dziś to jest główny profil naszej działalności. Oczywiście nadal mamy pewne zobowiązania historyczne – wśród naszych nieruchomości jest kilkanaście ambasad, rezydencji dla ambasadorów, lokali dla cudzoziemców, ale głównym nurtem naszej działalności jest obecnie wynajem biur.
MW: Działają Państwo tylko na rynku warszawskim?
RK: Tak – obecnie wszystkie nasze nieruchomości są zlokalizowane w stolicy. Mamy też jeden ośrodek szkoleniowy koło Serocka pod Warszawą. Na razie nie mamy planów rozszerzenia działalności na inne miasta. Nasze projekty inwestycyjne są skierowane na rynek warszawski, bo nadal mamy tutaj wolne działki, na których planujemy duże inwestycje nieruchomościowe. Chcemy się skupić na budowie biurowców klasy A. Teraz jesteśmy w czasie przygotowań do tych inwestycji – nasza strategia opiera się na założeniu, że inwestujemy w nasze własne nieruchomości. Nie budujemy na sprzedaż.
MW: W jakiej kondycji jest obecnie warszawski rynek nieruchomości?
RK: Niestety w ostatnich latach ceny najmu w Warszawie znacząco spadły. Poziom pustostanów wzrósł – rynek jest w dużo gorszej kondycji niż jeszcze cztery lata temu. Wcześniej to było prawdziwe Eldorado – poziom pustostanów zamykał się w 1-2 proc. Oczywiście cały czas mówimy o biurowcach klasy A. W ostatnim roku doświadczyliśmy natomiast potężnej podaży powierzchni biurowych – przybyło kilkanaście procent, stąd między innymi spadek cen. Pustostany w centrum dochodzą już do 5 a według niektórych wyliczeń nawet 7 proc.
MW: A konkurencja?
RK: Rośnie z dnia na dzień. Oprócz głównego zagłębia biurowego, jakim jest Służew Przemysłowy, gdzie powierzchni biurowych przybywa najwięcej w Warszawie, czy nawet w Polsce, to oczywiście w centrum też rozpoczyna się realizacja nowych inwestycji, a deweloperzy oddają kolejne. Można powiedzieć, że my jesteśmy bardzo specyficzną firmą. Nasze budynki mają kilkadziesiąt lat – doganianie konkurencji nie jest więc dla nas proste. Ostatnie inwestycje oddane przez naszą firmę to początek lat 2000, co oznacza, że właściwie przez ostatnie lata nic się nie działo. Ale teraz zaczynamy od nowa – zdobywamy warunki zabudowy, kolejne zezwolenia. Otwiera się szersza perspektywa.
MW: A jak wygląda sytuacja Dipservice w stosunku do rynku? Wiem już, że mają Państwo dużą konkurencję.
RK: Paradoksalnie w roku 2009 nasze przychody osiągnęły najwyższy od ostatnich pięciu lat poziom (78 mln zł) i w porównaniu z rokiem 2005 były wyższe o ponad 20 proc. Sytuacja wygląda więc tak, że od 2008 roku rynek mocno spada, a my ciągle pniemy się do góry. Jeśli chodzi o zyski, to 2009 też był dość satysfakcjonujący – wyniósł 17,5 mln zł. Jednocześnie zdajemy sobie sprawę, że rok bieżący nie będzie łatwy, dotyczy to jednak wszystkich firm działających na rynku.
MW: W Państwa planach na najbliższe lata moją uwagę zwrócił projekt Świętokrzyska 36. Jesteśmy teraz w tym miejscu. Państwo czekają teraz na warunki zabudowy dla tej inwestycji. Jak ma wyglądać ten projekt?
RK: To jest flagowa inwestycja Dipservice. W tym miejscu planujemy wybudować nowoczesny budynek biurowy klasy A, który ma w sobie zawrzeć też funkcję hotelową. Wstępne szacunki podają, że jesteśmy tu w stanie wybudować 56 tys. mkw. powierzchni biurowej, co daje nam dodatkową jedną czwartą obecnych zasobów powierzchni będącej w posiadaniu Dipservice. Optymistyczna wersja zakłada, że realizację tej inwestycji zaczniemy za dwa/trzy lata. Do czasu prywatyzacji chcemy zdobyć przynajmniej warunki zabudowy, a jak się uda to też pozwolenie na budowę. Chcemy się prywatyzować już z tą wartością dodaną. Tę inwestycję prowadziłby więc już nowy właściciel. Gdyby się okazało, że prywatyzacja z jakichś powodów się opóźni, zaczniemy prace jeszcze jako spółka Skarbu Państwa.
MW: Do prywatyzacji wrócimy za chwilę. Chciałabym się najpierw dowiedzieć, czy nowy biurowiec Świętokrzyska 36 zdetronizuje ten? Czy to znaczy, że budynek, w którym teraz jesteśmy zniknie?
RK: Tak, zostanie wyburzony. Nowy biurowiec miałby powstać na jego miejscu, a także na działkach przylegających do tej – tam, gdzie w tej chwili jest parking. Realizacja tej inwestycji zależy m.in. od terminu, w którym otrzymamy warunki zabudowy. Ponieważ w tym budynku są jeszcze inne biura, które wynajmujemy, chcielibyśmy zapewnić naszym klientom nowe satysfakcjonujące ich lokale. Mamy zasadę, że zawsze proponujemy naszym najemcom inne porównywalne lokalizacje przy zachowaniu podobnych stawek.
MW: Kiedy spodziewają się Państwo prywatyzacji? Chodzi mi o termin najbardziej optymistyczny...
RK: Myślę, że to jest kwestia roku. Dzisiaj zakładamy, że najbardziej optymalną drogą prywatyzacji jest prywatyzacja przez giełdę. Debiutu giełdowego moglibyśmy się spodziewać najpóźniej za rok o tej porze. Rozważamy jeszcze inne możliwości, na przykład połączenie spółki Dipservice ze spółką Tonagro, stworzenie wielkiego podmiotu nieruchomościowego Skarbu Państwa i wejście na giełdę dopiero wtedy – jako duży, ważny podmiot. Oczywiście decyzje jeszcze nie zapadły. Ministerstwo analizuje jeszcze racjonalność obu tych opcji. Założenie jest takie, że prywatyzujemy dobrze, a niekoniecznie bardzo szybko. Głównym celem jest prywatyzacja w najbardziej korzystny dla właściciela i firmy sposób.
MW: A co z hotelem/biurowcem ekonomicznym na Domaniewskiej. Czy to są alternatywne dla siebie rozwiązania?
RK: Dopiero przygotowujemy ten projekt. W porównaniu z innymi jest on najmniej zaawansowany. Tutaj najprawdopodobniej zostaną wybudowane biurowiec i hotel – niezależnie od siebie. Decyzje w tej sprawie jednak jeszcze nie zapadły, są na etapie analiz.
MW: W ofercie, prócz bardziej standardowych możliwości, mają Państwo jeszcze dwa ciekawe rozwiązania, a mianowicie „biura na start” i „wirtualne biura”...
RK: „Biuro na start” to bardzo specyficzna forma usługi, którą świadczymy. Na ogół wynajmujemy jeden pokój z obsługą sekretaryjną. To jest świetne rozwiązanie dla tych, którzy dopiero zaczynają działalność i nie potrzebują wcale dużej przestrzeni biurowej, a którym zależy na dobrym adresie firmy. To się też wiąże ze zmniejszeniem kosztów, bo kilka firm ma dostęp do całego niezbędnego sprzętu biurowego i zapewnioną obsługę sekretaryjną. Comiesięczna kwota wynajmu takiego biura może rozłożyć się na kilka przedsiębiorstw.
MW: A w „wirtualnym biurze” można u Państwa wynająć adres...
RK: Zgadza się. Klient ma u nas skrzynkę pocztową. Takie usługi świadczymy dla kilkudziesięciu najemców już od kilku lat. Moim zdaniem „biuro na start” jest rozwiązaniem ciekawszym, bo zapewnia więcej możliwości. Myślę, że taka oferta jest przyszłością, bo nie wszyscy potrzebują ogromnych powierzchni do codziennego użytkowania. W tej chwili ta oferta cieszy się zresztą dużym powodzeniem – jak tylko któryś z tych lokali się zwalnia, natychmiast znajduje się kolejny chętny najemca.
Dziękuję za rozmowę.