Jestem przekonany, że pozycja ECE na polskim rynku w najbliższych latach jeszcze się wzmocni – mówi Rafał Twarowski, Dyrektor Zarządzający firmy ECE Projektmanagement Polska, lidera na rynku europejskim w sektorze śródmiejskich centrów handlowych.
Magda Wójcicka (Kompas inwestycji): Pierwszym Państwa centrum handlowym poza granicami Niemiec była otwarta w sierpniu 2001 roku Galeria Dominikańska we Wrocławiu. Dlaczego zainteresowali się Państwo właśnie Wrocławiem?
Rafał Twarowski (Dyrektor Zarządzający ECE Projektmanagement Polska): Firma ECE rozpoczęła swoją ekspansję międzynarodową w latach 90. Deweloperzy ECE równocześnie prowadzili projekty w kilku znaczących miastach w Polsce, na Węgrzech i w Czechach. Tak się złożyło, że projekt we Wrocławiu najwcześniej zakończył się sukcesem, do czego z pewnością przyczyniła się otwartość władz tego miasta na współpracę z międzynarodowym inwestorem. Zaraz po otwartej w 2001 roku Galerii Dominikańskiej powstały kolejne, jak np. otwarte w 2002 roku Árkád Örs Vezér Tere w Budapeszcie czy Galeria Łódzka w Łodzi. Galeria Dominikańska była pierwszą galerią handlową z prawdziwego zdarzenia we Wrocławiu i jedną z pierwszych w Polsce. Dzięki swojej świetnej lokalizacji w ścisłym centrum, w bezpośrednim sąsiedztwie Starego Miasta, wciąż pozostaje ulubionym miejscem zakupów i spotkań wrocławian. Mówiąc o rozwoju ECE trzeba podkreślić konsekwentnie realizowaną strategię – koncentrujemy się na najlepszych, śródmiejskich lokalizacjach, w których tworzymy wysokiej jakości obiekty przyciągające ludzi i biznes. Dzięki naszym galeriom miasta stają się atrakcyjniejsze.
MW: Chciałabym zapytać o projekt "Nowe Miasto", który ma być realizowany na niezagospodarowanych dotychczas terenach Krakowa, w pobliżu dworca kolejowego. Kiedy można spodziewać się szczegółów na ten temat?
RT: Pierwszą fazę projektu "Nowe Miasto" stanowiła realizacja Galerii Krakowskiej wraz z otaczającą ją nowoczesną przestrzenią publiczną. Prace nad drugą fazą trwają i jest za wcześnie, aby podawać jakiekolwiek daty. Zdając sobie sprawę ze znaczenia tego terenu dla Krakowa, chcemy wypracować taką koncepcję zabudowy, która będzie spełniała oczekiwania miasta i mieszkańców, jak również kryteria ekonomiczne. Pracujemy nad stworzeniem nowoczesnego kwartału biurowo-usługowego, być może także z funkcją mieszkalną.
MW: Prócz działań projektowych i samych realizacji, samodzielnie zajmują się Państwo także zarządzaniem centrami handlowymi, w przypadku gdańskiej galerii Alfa, która nie jest Państwa projektu, podjęli się Państwo samego zarządzania. Skąd pomysł na tak kompleksowe prowadzenie projektów?
RT: Zarządzanie centrami handlowymi jest, obok działalności deweloperskiej, drugim głównym filarem, na którym opiera się biznes ECE. W ciągu swej ponad 40-letniej historii ECE zbudowało unikalny know-how w zakresie zarządzania dużymi obiektami handlowymi, włącznie z wewnętrznym systemem teoretycznego i praktycznego kształcenia menedżerów centrów handlowych. Nic dziwnego, że oferujemy takie usługi na zewnątrz. W naszym portfolio 114 centrów handlowych jest szereg przypadków, w których zarządzamy obiektami na zlecenie ich właścicieli. Najnowsze przykłady to przejęcie w zarząd galerii Wremena Goda w Moskwie czy będącego w budowie centrum handlowego Stücki w Bazylei. Często dodatkowo świadczymy też usługi projektowania, wynajmu, lub inne usługi eksperckie, związane z rozwojem obiektów handlowych i wielofunkcyjnych. Zaś w przypadku centrów handlowych, które zostały zrealizowane przez ECE, strategia długofalowego zaangażowania jako zarządca i udziałowiec znakomicie się sprawdza. Widać to chociażby na sztandarowym przykładzie naszego pierwszego centrum handlowego Rhein-Center w Norymberdze. Zostało otwarte w 1969 roku i było kilkukrotnie modernizowane. Nadal jest zarządzane przez ECE i cieszy się niesłabnącym powodzeniem wśród klientów.
MW: Państwa celem jest realizacja idei centrum handlowego jako obiektu, który wpisuje się w przestrzeń miejską - wiem, że inspiracją były centra, które założyciel ECE - Otto Werner - podpatrzył w USA i Kanadzie w latach 60. Lata 80. przyniosły kolejne pomysły i ECE stało się pionierem trendu tworzenia galerii handlowych w centrach miast. Przez te 40 lat działalności trzymacie się Państwo pierwotnej zasady. Dlaczego? Czy planujecie dalszy rozwój także w kierunku zagospodarowania terenów podmiejskich?
RT: Idea lokalizacji galerii handlowych w centrach miast narodziła się jako przeciwwaga dla wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, powstających w tzw. "szczerym polu". W rozwiniętych miastach zachodniej Europy zauważono, że to zjawisko powoduje powolne zamieranie życia w śródmieściach. Galerie ECE mają za cel wzmocnienie centrów miast i przyciągnięcie do nich z powrotem ludzi. Nasza koncepcja jest współczesnym odwzorowaniem historycznego rynku, zawsze tętniącego życiem i kwitnącego handlem. Jednocześnie śródmiejska lokalizacja stawia dużo wyższe wymogi jakościowe pod względem architektury, oferty czy dopasowania obiektu do tkanki miejskiej. W tym się specjalizujemy i pozostajemy skoncentrowani na miastach dużej i średniej wielkości.
MW: Skąd pomysł, by łączyć trendy zakupowe z transportem kolejowym? Pytam, bo są Państwo jedną z pionierskich firm, które postawiły na tego typu działania. W 1997 roku został otwarty Dworzec Główny w Lipsku połączony z galerią handlową. Czy planują Państwo tego typu inwestycje także w Polsce?
RT: Chodziło o to, aby dworzec kolejowy na nowo stał się ciekawym, atrakcyjnym i przyjaznym dla swych gości punktem miasta. Cel został osiągnięty poprzez nowatorską koncepcję zagospodarowania przestrzeni oraz odpowiedni dobór sklepów i placówek usługowych. Współpraca ECE z kolejami niemieckimi zaowocowała trzema projektami połączenia funkcji transportowych z handlowo-usługowymi: w Lipsku, Kolonii i Hanowerze, wśród których Lipsk rzeczywiście jest najbardziej spektakularny. Kolejne projekty realizujemy w Wiedniu, gdzie ECE na zlecenie kolei austriackich przebudowuje tamtejsze dworce zachodni i centralny. W Polsce obiektem, który jest nierozerwalnie związany z dworcem kolejowym, choć nie wchodzi w jego skład, jest Galeria Krakowska. Jej zachodnia część została zaprojektowana pod kątem przyszłej, podziemnej hali dworca, w którą PKP ma zainwestować w najbliższych latach. Dla wielu podróżnych Galeria Krakowska stała się najdogodniejszym miejscem na zakupy, posiłek, czy odpoczynek.
MW: Obroty, generowane przez Państwa najemców pozostały na stabilnym poziomie także w pierwszej połowie roku 2009. Jak Pan myśli - dlaczego? Czy należałoby upatrywać tego sukcesu w korzystnej lokalizacji Państwa obiektów?
RT: Z pewnością znakomita lokalizacja jest jednym z najważniejszych czynników, które leżą u podstaw sukcesu naszych centrów handlowych. Kolejnym jest optymalnie dobrany zestaw sklepów, w taki sposób, aby każdy kupujący znalazł potrzebne towary czy usługi. Śródmiejskie lokalizacje gwarantują dogodny dojazd, wysoką odwiedzalność i siłę nabywczą klientów. Do tego dochodzą działania najemców, którzy kształtują swoją ofertę zgodnie z oczekiwaniami potencjalnych kupujących. Dobrze zaprojektowane centrum tworzy też przyjazną atmosferę i przestrzeń publiczną, w której ludzie po prostu lubią przebywać.
MW: Państwa polityka proekologiczna robi wrażenie. Na początku października trzy galerie handlowe firmy ECE, otrzymały najwyższe wyróżnienia niemieckiego towarzystwa wspierania rozwiązań przyszłościowych w budownictwie DGNB. Kiedy zaczęli Państwo zwracać uwagę na tego typu aspekty przy projektowaniu i realizacji projektów? Co było inspiracją dla podejmowania tego typu działalności?
RT: ECE kierowało się modnym dziś hasłem "zrównoważonego rozwoju", zanim jeszcze ten termin wszedł do powszechnego użycia. Wynikało to z długofalowej strategii właścicieli firmy - każde nasze centrum tworzono z myślą o wieloletnim zaangażowaniu jako zarządca i udziałowiec. Zrównoważony rozwój to nie tylko ekologia, ale także to, jak budynek przez lata funkcjonuje w kontekście społecznym i ekonomicznym. Ekologia ma dziś coraz bardziej znaczący wymiar marketingowy, a także przynosi wymierne korzyści w postaci niższych kosztów eksploatacyjnych i trwałej wartości nieruchomości. Dlatego inwestorzy centrów handlowych coraz bardziej zwracają na nią uwagę. Najlepiej sprawdza się jednak stosowane przez ECE holistyczne podejście, gdzie względy ekologiczne, ekonomiczne i społeczne razem przyczyniają się do trwałego sukcesu danego obiektu.
MW: Jak podsumowałby Pan doświadczenie ECE w Polsce?
RT: Zanim jeszcze rozpocząłem tu pracę, podziwiałem ECE za rozmach i atrakcyjność realizowanych przez firmę projektów, jak w przypadku Galerii Bałtyckiej, którą otwarto dwa lata temu w moim rodzinnym Gdańsku. ECE zawsze stawiało na jakość, co okazuje się najwłaściwszym podejściem, zwłaszcza podczas obecnego spowolnienia gospodarczego. Zarządzamy w Polsce pięcioma centrami handlowymi w dużych miastach: w Krakowie, Łodzi, Wrocławiu i Gdańsku, wkrótce planujemy budowę Galerii Kaskada w Szczecinie. Mamy wiele kolejnych pomysłów i planów na nowe projekty, a centrala firmy mocno stawia na międzynarodowy rozwój. Dlatego jestem przekonany, że pozycja ECE na polskim rynku w najbliższych latach jeszcze się wzmocni.
Dziękuję za rozmowę.
fot.: Rafał Twarowski (ECE)