Data dodania: 10/05/2019

Podczas Forum Ekspertów, tegorocznej konferencji organizowanej przez Kompas Inwestycji, rozmawiano o generalnym wykonawstwie w kontekście zmian rynkowych i trudnej sytuacji firm budowlanych. W sytuacji, kiedy coraz więcej inwestorów pakietuje swoje projekty, pojawia się pytanie o faktyczną rolę wykonawcy.

Panel dyskysyjny podczas Forum Ekspertów 2019, konfrencji Kompasu Inwestycji.

W panelu dyskusyjnym, poświęconym barierom w rozwoju budownictwa, głos zabrali: dr inż. Andrzej Czapczuk - wiceprezes FBI Tasbud, Adam Ferens - wiceprezes zarządu Polimex Infrastruktura, Krzysztof Siemieński - zastępca dyrektora handlowego Regionu Północno-Wschodniego Eiffage Polska oraz Michał Siembab, radca prawny z kancelarii GKR Legal. Punktem wyjścia do dyskusji było podsumowanie wymagającego, ubiegłego roku, a wiodący temat stanowiła sytuacja generalnych wykonawców.

- Generalny wykonawca zapewnia inwestorowi bezpieczeństwo, w tym także zakończenia realizacji w terminie i odpowiedniej obsługi w trakcie gwarancji, dzięki czemu nie ma późniejszego problemu z odpowiedzialnością za ewentualne usterki. Obecnie inwestorzy szukają możliwości zminimalizowania ceny realizacji danej inwestycji, przez co dłużej trwa proces wyboru generalnego wykonawcy czy podjęcie decyzji o pakietowaniu. Dla Echo Investment realizujemy aktualnie kolejny projekt, spółka pakietuje prace, ale i szuka innych sposobów minimalizacji kosztów. Podobnie jest z Dom Development, dla którego w ubiegłym roku zbudowaliśmy kilkaset mieszkań. Inwestorzy nie odwracają się od współpracy z generalnymi wykonawcami, widać natomiast dualizm działania – powiedział dr inż. Andrzej Czapczuk, wiceprezes FBI Tasbud.

Krzysztof Siemieński, zastępca dyrektora handlowego Regionu Północno-Wschodniego Eiffage Polska, zwrócił uwagę na trudną rolę generalnego wykonawcy, który działa „między młotem i kowadłem” – inwestorem i firmami podwykonawczymi.
- Rynek zmierza w złą stronę, mówi się, że mamy boom w budownictwie, tymczasem firmy notują straty. Obecnie największym problemem są ceny materiałów i podwykonawstawa, pracowników jest trudno znaleźć, ale przy dużych i ambitnych projektach, takich jak np. nasza realizacja fabryki dla Mercedesa w Jaworze, nie było to już tak problematyczne. Bardzo istotna jest selektywność kontraktów, duże firmy powinny się specjalizować. Jeśli prowadzimy proste inwestycje mieszkaniowe, to tylko dla wybranych klientów. W porównaniu do zachodu w Polsce rynek generalnego wykonawstwa jest mocno rozdrobniony. Spodziewam się w przyszłości konsolidacji. Zauważam tendencję, że projekty mniej topowe często są odkładane na półkę, albo inwestorzy zaczynają pakietować prace. W przypadku tak dużych inwestycji - takich jak Q22 czy Warsaw Spire - jest to uzasadnione, ale w przypadku hotelu na 100 pokoi jest to już absurdalne. To niepokojąca tendencja, ponieważ pojawiają się inwestorzy, którzy się nie znają na budowaniu – podkreślił Krzysztof Siemieński.

Z kolei Adam Ferens, wiceprezes zarządu Polimex Infrastruktura, zaznaczył, że z pewnością nie można mówić o zmierzchu generalnego wykonawstwa. Jego zdaniem deweloperzy szukają rozwiązań związanych z pakietowaniem i construction managment, ponieważ niektórzy z nich mają w swoich zasobach gruntów działki, które w przeliczeniu na koszt budowy metra kwadratowego są trudne do sprzedaży.

- Rok 2018 był dla Grupy Polimex dobrym okresem. Osiągnęliśmy wynik 16 mln zł zysku netto, dane finansowe napawają optymizmem. Na dzień dzisiejszy wartość rynku budowlanego jest szacowana na 200 mld zł, ale nie przyszło nam działać w okresie obfitości, tylko problemów, z którymi trzeba sobie radzić. Jako grupa jesteśmy zaangażowani w projekty strategiczne, które trwają nawet 5-6 lat, w takiej sytuacji naszym głównym problemem jest rewaloryzacja oraz zabezpieczenie cen materiałów i surowców. W przypadku zamówień publicznych problematyczny jest długi czas rozstrzygania przetargów, ze względu na długie zatrzymywanie wadium, a to wiąże się z kosztami. Nadal w procesie wyboru wykonawcy nisko oceniane są pozacenowe kryteria. Kolejnym elementem są wysokie koszty zaliczkowania. Oprócz waloryzacji należy też zwrócić uwagę na nierówny podział ryzyk kontraktowych, które dla wykonawców są skrajnie niekorzystne – powiedział Adam Ferens.

Podczas rozmowy pojawił się również temat wydłużającego się okresu uzyskania decyzji administracyjnych związanych ze zgodą na realizację inwestycji. – Wielu deweloperów głośno i wyraźnie wskazuje, że sytuacja się pogarsza. Z powodu przedłużających się procedur administracyjnych wrocławska spółka Lokum Deweloper nie rozpoczęła w ubiegłym roku budowy kilkuset mieszkań – powiedział prowadzący panel dyskusyjny Michał Oksiński, redaktor portalu Kompas Inwestycji.

- Problemy związane z przygotowaniem procesu inwestycyjnego cały czas trwają. W przypadku klasycznego dewelopera dużej inwestycji mieszkaniowej zdarza się, że to przede wszystkim sąsiedzi nie są zadowoleni, że projekt będzie realizowany i starają się utrudnić rozpoczęcie prac. Może się okazać, że organ wydający decyzje administracyjne czegoś nie dopatrzył, po kilku latach oczekiwania decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać uchylona, podobnie – warunki zabudowy mogą zostać unieważnione, nawet w momencie, kiedy inwestycja jest już realizowana. Dostęp do postępowania administracyjnego przez sąsiadów inwestycji jest dosyć duży, wydaje się, że ustawodawca zamierza to zmienić – skomentował Michał Siembab, radca prawny z kancelarii GKR Legal. - Projekt nowelizacji prawa budowlanego zmieni definicję strefę oddziaływania inwestycji - teraz wskazano, że musi ona mieć wpływ na zabudowę. Jeśli nowelizacja w tym kształcie zostanie uchwalona, mniej osób będzie mogło uczestniczyć w postępowaniach jako strona. Trzeba sobie zadać pytanie, czy to jest świadoma polityka ustawodawcy, czy też działanie przypadkowe. To, że na etapie uzyskania pozwolenia na budowę ograniczymy innym stronom możliwość udziału to jedno, ale są jeszcze dwa wcześniejsze etapy – warunków zabudowy i decyzji środowiskowej. Nie sądzę, żeby te zmiany realnie wpłynęły na bolączki inwestorów, z kolei pozostałe propozycje w nowelizacji mają jedynie charakter porządkujący.