- Aglomeracja Silesia jest rynkiem niedoszacowanym, a w związku z tym perspektywicznym - mówi Monika Śleziońska, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży MK Inwestycje Sp. z o.o., firmy deweloperskiej, która realizuje nowoczesne inwestycje na tym terenie.
Magda Wójcicka (Kompas Inwestycji): Na początek – bardzo proszę o opowiedzenie o początkach firmy: kiedy powstała, kto był inicjatorem, jak wyglądała wówczas sytuacja na rynku deweloperskim i jak Państwo wspominają ten start?
Monika Śleziońska (Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży MK Inwestycje Sp. z o.o.): Od dawna z mężem interesujemy się architekturą i ubolewamy nad otaczającym nas krajobrazem Śląska. Niespójna zabudowa, architektura nieodpowiadająca charakterowi regionu i deweloperska tandeta. Odkąd pamiętam myśleliśmy o stworzeniu firmy deweloperskiej, a okazja nadarzyła się w 2005 roku. Naszą działalność rozpoczęliśmy w trudnym okresie. Śląski rynek nieruchomości bardziej przypominał "Dziki Zachód" niż otoczenie biznesowe. Nie było imprez targowych i prawdziwej konkurencji. Na rynku istniały 3 firmy z prawdziwego zdarzenia, resztę stanowiły przypadkowe często jednorazowe inwestycje mające przynieść konkretny zysk właścicielom. Wahały się ceny materiałów budowlanych, pracownicy firm budowlanych masowo emigrowali do Wielkiej Brytanii i Irlandii. Ten trudny czas wiele nas nauczył. Przede wszystkim stworzyliśmy solidny zespół ludzi - fachowców, inspektorów i ekspertów. To nasz kapitał, dzięki któremu dziś jesteśmy w stanie podjąć się każdego wyzwania.
MW: Jakimi zasadami kierują się Państwo wdrażając swoje projekty w życie?
MŚ: Przede wszystkim jakością – zarówno zastosowanych do realizacji inwestycji materiałów, jak również jakością projektów. Współpracujemy z najlepszymi architektami w kraju, m.in. z pracownią medusa group, która jest autorem projektów dwóch naszych inwestycji Apartamentów Widok w Katowicach oraz loftów w Zakładach Górniczo – Hutniczych „Orzeł Biały” w Bytomiu. Ważne dla nas jest to, żeby grać na rynku fair, zarówno wobec konkurencji, partnerów biznesowych, jak również klientów, dla których szukamy projektów unikatowych, dających niepowtarzalny produkt. Stąd też pomysł dla lofty, apartamentowiec w centrum Katowic czy Osiedle Zagajnik, na którym jako jedyni na Śląsku mamy aż 4 typy zabudowy. Lubimy kiedy nasz klient ma wybór, a my jesteśmy w stanie sprostać jego oczekiwaniom, zarówno pod względem estetyki projektu, jak również jakość produktu.
MW: Czy Aglomeracja Silesia, w której realizują Państwo swoje projekty jest, z Państwa punktu widzenia, atrakcyjnym obszarem inwestycyjnym? Jak to wygląda obecnie – czy problem dekoniunktury, z którym boryka się w ostatnim czasie rynek nieruchomości dał się Państwu we znaki? Czy raczej popyt na mieszkania utrzymuje się na takim samym poziomie, jak przed rokiem?
MŚ: Aglomeracja Silesia według naszej opinii jest rynkiem niedoszacowanym, a w związku z tym perspektywicznym. Śląsk ma ogromny potencjał, a przełom stanowić będą inwestycje biurowe, jakie mają pojawić się w najbliższych latach w naszym regionie. Inwestycje te powinny przyciągnąć Więcej ludzi do centrum np. Katowic, przekładając się na popyt na lokale mieszkaniowe, co stanowić będzie o zdecydowanym ożywieniu na rynku nieruchomości. Niestety dekoniunkturę na śląskim rynku odczuliśmy wszyscy. Spadła sprzedaż, jednak ostatnie miesiące upływają pod znakiem nieśmiałej stabilizacji, bo ostatnie trzy miesiące okazały się dla śląskich firm deweloperskich owocne. Malejąca podaż, a także małe wahania cen inwestycji mieszkaniowych sprawiły, że wielu deweloperów odnotowało rosnącą sprzedaż w okresie od sierpnia do początku października. Według analityków– jedną z przyczyn zwiększającej się płynności na rynku jest zbliżanie się oczekiwań klientów oraz deweloperów, przede wszystkim pod względem cen. W ciągu ostatnich miesięcy zanotowaliśmy rosnącą sprzedaż. W sierpniu i wrześniu w ręce klientów trafiło w sumie 20% lokali znajdujących się obecnie w ofercie Osiedla Zagajnik w Katowicach – Zarzeczu. I choć dalecy jesteśmy od hurraoptymizmu, bo na to za wcześnie, w porównaniu z sytuacją w zeszłym roku, jest to tendencja wyraźnie wzrostowa. To nieznaczne ożywienie sprawia, że większość firm deweloperskich w regionie niechętnie decyduje się na obniżki cen. Porównując sierpień i wrzesień, dało to nieznaczny, bo 0,8% spadek ceny. Od początku III kwartału jesteśmy świadkiem stopniowego zawężania rynku. Zmiany cen są wprawdzie znikome, ale widoczny jest jednocześnie spadek średniej ceny oferty oraz niewielki wzrost średniej ceny mieszkań sprzedanych. Należy jednak podkreślić, że obecna sytuacja na rynku nie będzie sprzyjała już dalszym obniżkom. Ceny obecnie obowiązujące na rynku, to ceny uwzględniające już możliwie najwyższe obniżki ze strony deweloperów. Jeżeli deweloper mógł sobie pozwolić na promocje cenowe czy stałą obniżkę, to dokonał tego w I i II kwartale 2009. Widoczne nieznaczne ożywienie rynku oraz pojawienie się większości nowych inwestycji dopiero w 2011 może przyczynić się do wzrostu cen nieruchomości, zarówno inwestycji już zakończonych, jak również inwestycji planowanych i będących w trakcie realizacji. Rok 2009 zapowiada się być okresem stabilizacji. Pierwsze sygnały z rynku warszawskiego i wrocławskiego, a także ze strony banków dają jasny sygnał, że nadchodzące dwa lata po chwilowej zapaści mogą być korzystne dla branży nieruchomości.
MW: Iloma lokalami mieszkalnymi, już zrealizowanymi, Państwo obecnie dysponują?
MŚ: Obecnie dysponujemy jedna zrealizowaną w 100% inwestycją – Osiedle Zagajnik w Katowicach Zarzeczu.
MW: Chciałabym nawiązać do imprezy targowej, którą zorganizowali Państwo pod koniec września – „Przedmieścia – tu wszystko jest na wyciągnięcie ręki”. Była to pierwsza tego typu impreza w Polsce. Proszę o niej opowiedzieć. Skąd czerpali Państwo inspiracje dla tego wydarzenia?
MŚ: Na targach, w których udział bierzemy co roku inwestycja gubi się w natłoku innych wystawców, domów, osiedli, innych firm deweloperskich, dlatego szukaliśmy rozwiązania, które nas wyróżni i przyciągnie poszukujących domu na przedmieściach. Wpadliśmy na pomysł organizacji własnych targów, ale w nowej formule, niewykorzystanej dotąd w branży deweloperskiej. Z jednej strony chcieliśmy zaprezentować domy i mieszkania, z drugiej pokazać, jak łatwo jest się w nich urządzić, dając przyszłym mieszkańcom parę wskazówek. Do swojego projektu zaprosiliśmy w sumie 21 firm z branży meblarskiej, aranżacyjnej, dekoratorskiej i ogrodniczej, które przez 2 dni – 19 i 20 września prezentowały w domach na Osiedlu Zagajnik możliwości aranżacyjne. Cały projekt wymyśliliśmy dla urozmaicenia dni otwartych. Od początku założyliśmy, że dni otwarte na Zagajniku nie mogą być nudną prezentacją z folderami i banerami reklamowymi. Dlatego każdy, kto przyszedł na Osiedle mógł wziąć udział w prezentacjach interaktywnych m.in. kładzenia werniksu na ścianie, mógł bezpłatnie skonsultować się z dekoratorami lub zakupić wybrane produkty. Jednocześnie do pełnej dyspozycji byli konsultanci – przewodnicy po Osiedlu Zagajnik, którzy prezentowali domy i mieszkania. Pomysł na targi na Zagajniku to zmodyfikowana o 180 stopni idea organizacji w Stanach Zjednoczonych wyprzedaży garażowych. Imprezy organizowane w domach zawsze przyciągają, my swoją chcieliśmy stworzyć klimat nieformalnego spotkania i nienachlanej sprzedaży, dając coś więcej niż tylko dni otwarte. Jednocześnie chcieliśmy dać wystawcom komfort prezentacji w naturalnym środowisku oferowanych przez nich produktów – czyli domu. Ten pomysł spodobał się klientowi na Śląsku, wciągu weekendu odwiedziło nas ponad 150 osób. Ta formuła przyciąga konkretnego klienta – ciekawego nowego osiedla, poszukującego nowego domu, a także osoby urządzające się w nowym M. Nowością przez nas wykorzystaną była forma prezentacji firm. Każda z firm, która zdecydowała się na prezentację na imprezie targowej dostawała od nas, do pełnej dyspozycji cały dom. To jak sobie ktoś zaaranżował wnętrze domu – pawilonu zależało tylko od niego, niczego nie narzucaliśmy, nie było ograniczeń, firmy miały pełną swobodę w przygotowaniu swojej prezentacji czy opracowania scenariusza pokazu.
MW: Prócz inwestycji mieszkaniowych jedno- i wielorodzinnych Państwa zainteresowaniem cieszą się także obiekty biurowe i przemysłowe. Czy realizują Państwo obecnie także tego typu projekty? Jakie? Przyznam, że najbardziej interesuje mnie Państwa nowa inwestycja, a mianowicie mające powstać w miejscu dawnej łaźni Zakładów Górniczo-Hutniczych Orzeł Biały w Bytomiu lofty. To bardzo przestronne apartamenty o wysokim standardzie. Kiedy narodził się pomysł tej inwestycji?
MŚ: Każda inwestycja, ciekawa architektoniczne i wnosząca coś w rozwój architektury na Śląsku jest dla nas atrakcyjna, tak jest nie tylko z loftami. Oczywiście ich ideę chcielibyśmy rozwijać, problem w tym, że nie jest to łatwy temat. Na chwilę obecną mamy w regionie tylko jedną inwestycję loftową z prawdziwego zdarzenia – Loft w starym Spichlerzu w Gliwicach, projekt medusa group, a także sporo inwestycji, które loftem nie można nazwać, gdyż nijak mają się do definicji prawdziwego loftu. Najczęściej deweloperzy nazwy „loft” używają do działań marketingowych, zniekształcając wizerunek tego typu inwestycji. Rozwój idei loftów na Śląsku niestety napotyka także wiele problemów natury czysto formalnej. Żeby zrealizować taką inwestycje, wybrać stary budynek poprzemysłowy i przekształcić go w lokal mieszkalny, konieczne jest spełnienie szeregu bardzo restrykcyjnych warunków m.in. brak skażeń budynków wynikających z ich poprzedniej działalności, uregulowana sytuacja własnościowa, stan techniczny obiektu dający szansę na jego odtworzenie (tych elementów, które mają zostać zachowane: ściany nośne, fundamenty, stropy), architektura i kubatura umożliwiająca zmianę przeznaczenia, np. podział na apartamenty, zgodność planowanego przeznaczenia z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dobra komunikacja i odpowiednie do przeznaczenia otoczenie budynku, biznesplan zapewniający opłacalność inwestycji. Niestety w regionie większość terenów poprzemysłowych nie nadaje się pod inwestycje loftowe, właśnie z wyżej wymienionych powodów. Część obiektów poprzemysłowych, nawet tych z XIX wieku znajduje się nadal na terenie działających zakładów przemysłowych.
MW: Czy sądzi Pani, że tego typu projekty mają w Polsce przyszłość? A może są szczególnie istotnie dla postindustrialnych śląskich miast, w których do wykorzystania jest mnóstwo tego typu przestrzeni?
MŚ: Według mojej opinii są trzy podstawowe korzyści dla poprzemysłowych miast wypływające z powstających loftów. Po pierwsze znikają „wraki” i ruiny budynków po byłych zakładach. Z jednej strony szpecących krajobraz, z drugiej strony stanowiących zagrożenie. Pustostany są łakomym kąskiem dla złodziei np. złomu i schronieniem dla bezdomnych. Po drugie rewitalizacja obiektów poprzemysłowych to ukłon w kierunku historii danego miasta. To ratowanie wartościowych budowli przemysłowych, których ciekawe formy architektoniczne zniknęłyby na zawsze z polskich miast. Po trzecie obiekty takie, jak lofty, wciąż są w Polsce nowością, którą interesują się media. Fakt powstania loftu w danym mieście stanowi zatem dobrą okazję do promocji miasta. Szczególnie, gdy projekt rewitalizacji danego obiektu jest ciekawy.
Na kształtowanie popytu na lofty w Polsce ma wpływ edukacja społeczeństwa i łamanie stereotypów. Większość naszego społeczeństwa wciąż marzy o domku ze spadzistym dachem i ogródkiem. Popyt ten zależy także od podaży – od tego czy i w jakich standardach będą powstawały kolejne obiekty postindustrialne. Niestety nie wszystkie inwestycje w Polsce należą do udanych. Czasem inwestorzy tak dalece ingerują w strukturę obiektu, że zatraca on cechy loftu, a przypomina np. luksusowy, nowo wybudowany apartamentowiec. Istotnym czynnikiem może okazać się też rozwój ofert rynku deweloperskiego. Powstaje pytanie, czy nowo budowane obiekty będą w stanie zaspokoić potrzeby osób poszukujących pionierskich rozwiązań. Warunkiem koniecznym do rozwijania idei loftów, jest istnienie obiektów poprzemysłowych możliwych do zrewitalizowania. Wydawałoby się, że jest ich w Polsce sporo. „Straszą” one swymi ruinami i „proszą” się o pomysły na ich „nowe” przeznaczenie.
MW: Chciałabym wiedzieć, jak kształtuje się popyt na lofty? Są to jednak dość niszowe realizacje, przynajmniej w Polsce. Jak wygląda zainteresowanie nimi? Czy rzeczywiście są to mieszkania dla artystów, czy po prostu nadal kierujemy się stereotypami?
MŚ: Wraz z rozwojem architektury w Polsce pojawia się coraz więcej zwolenników takich nietypowych rozwiązań oraz architektów, którzy nie są zainteresowani produkcją masowych, standardowych projektów. Rośnie także świadomość właścicieli obiektów poprzemysłowych i inwestorów. Czynniki te stanowią o optymistycznych perspektywach dla rozwoju loftów w Polsce. Na kształtowanie popytu na lofty w Polsce ma wpływ edukacja społeczeństwa i łamanie stereotypów. Większość naszego społeczeństwa wciąż marzy o domku ze spadzistym dachem i ogródkiem. Popyt ten zależy także od podaży – od tego czy i w jakich standardach będą powstawały kolejne obiekty postindustrialne. Dziś podaż na Śląsku jest mała, w związku z tym inwestycje takie nie mają problemu ze znalezieniem nabywcy. Lofty na pewno nie są alternatywą dla osób marzących o domku w stylu wiejskim czy dworskim. Są propozycją dla osób poszukujących nowych rozwiązań, zwolenników niestandardowych wnętrz, których surowość łączy się z komfortem, a nawet luksusem. Oferują one duże przestrzenie dające możliwości dowolnej aranżacji wnętrz odzwierciedlających osobowość i charakter ich mieszkańców. Są zatem odpowiedzią na potrzebę indywidualizmu i wyróżnienia się. Te cechy natomiast, stawiają przed inwestorem wysoką poprzeczkę odnośnie odpowiednio przemyślanego i ciekawego projektu oraz wysokiej jakości wykonania.
MW: Planują Państwo jeszcze tego typu realizacje, czy ta powstanie raczej w ramach eksperymentu?
MŚ: Na chwilę obecną Lofty w Bytomiu są jedyną tego typu inwestycją w portfolio MK Inwestycje. Nie mówimy jednak nie innym ciekawym realizacjom. Kolejną będą Apartamenty Widok – ciekawy architektonicznie budynek, również projekt medusa group. Także nasza gotowa inwestycja – Osiedle Zagajnik wyróżnia się architekturą na tle innych rodzinnych osiedli w regionie.
Dziękuję za rozmowę.
fot.: Monika Śleziońska (MK Inwestycje Sp. z o.o.)