Inwestor kupuje od nas pokój hotelowy, dzięki czemu wspiera budowę obiektu. Później może czerpać profity z takiej inwestycji. Stopa zwrotu z wynajęcia lokalu jest znacznie wyższa od stóp procentowych otrzymywanych przy lokatach inwestycyjnych czy w bankach – i to ponad trzykrotnie! Według mnie myślący inwestorzy, którzy nie zamierzają sami sięgać po cegłę i budować domów, bądź mieszkań pod przyszły wynajem, mają do dyspozycji doskonałe narzędzie do pomnażania kapitału – mówi Marek Kwiatkowski, Prezes Zarządu Spółki Lokaty Budowlane.
Magda Wójcicka (Kompas inwestycji): Na początek chciałabym zapytać o condohotel, który budują Państwo w podwarszawskich Święcicach. Sama idea hotelu budowanego w tym systemie powstała już ponad 20 lat temu na Florydzie. W Polsce nie jest jeszcze zbyt popularna. Państwo widzą w niej możliwość na zapewnienie dość dużej rentowności rynkowej. Kiedy pojawił się pomysł takiego działania – sprzedaży inwestorom pokoi hotelowych?
Marek Kwiatkowski (Prezes Zarządu Spółki Lokaty Budowlane): Obok Stanów Zjednoczonych jest to rozwiązanie już dość popularne w Europie. W Polsce może rzeczywiście nadal jest to idea raczkująca, ale i tutaj rynek zaczyna poszukiwać nisz choćby dotyczących finansowania inwestycji. Condohotel to jest według mojej oceny, jedna z takich nisz. Zapytała Pani, jak to się zaczęło. Firma Osiedle Poniatowskie, która jest w trakcie łączenia ze Spółką Lokaty Budowlane, gdy wybuchł kryzys finansowy sprzedawała osiedle 50 domów jednorodzinnych. Wtedy stwierdziliśmy, że w tak głębokiej recesji jeszcze na rynku nie funkcjonowaliśmy – choć udało nam się zrealizować sprzedaż osiedla z pokaźnymi zyskami. Doszliśmy do wniosku, że budowanie kolejnych domów, bądź mieszkań w tym okresie będzie przekładaniem pieniędzy w mury, których nie będziemy mogli już sprzedać. W związku z tym powstała strategia zakładająca, że w ciągu najbliższych dwóch/trzech lat powinniśmy skupić się na budownictwie komercyjnym. Rozpatrywaliśmy różnego rodzaju kierunki rozwoju, ale biorąc pod uwagę trudności z pozyskaniem kredytów hipotecznych właśnie największe perspektywy ma przed sobą idea condohoteli.
MW: Dlaczego?
MK: Dostępne dane wykazują, że w kieszeniach polskich obywateli jest bardzo dużo pieniędzy i nie mówię tutaj o tych, które znajdują się w systemie bankowym, ale o tzw. „skarpetce”. To właśnie w niej Polacy przetrzymują około 90 mld zł. Jest to kwota szokująca. Co ciekawe tylko niewielki procent ludności posiada rachunki bankowe. Skoro banki nie mają pieniędzy, to może po kredyt trzeba sięgnąć gdzie indziej – właśnie do klientów, proponując im bardzo bezpieczne inwestowanie.
MW: Co to dokładnie oznacza?
MK: Idea condohotelu – czy też lokat budowlanych, jest jedną z form kredytowania inwestycji poprzez dzielenie się zyskiem. Inwestor kupuje od nas pokój hotelowy, dzięki czemu wspiera budowę obiektu. Później może czerpać profity z takiej inwestycji. Proszę sobie wyobrazić, że stopa zwrotu z wynajęcia lokalu jest znacznie wyższa od stóp procentowych otrzymywanych przy lokatach inwestycyjnych czy w bankach – i to ponad trzykrotnie! Według mnie myślący inwestorzy, którzy nie zamierzają sami sięgać po cegłę i budować domów, bądź mieszkań pod przyszły wynajem, mają do dyspozycji doskonałe narzędzie do pomnażania kapitału.
MW: Czy pomysł condohotelu jest realizowany zawsze w ten sam sposób?
MK: Nie. Na rynku jest kilka różnych sposobów realizowania tej koncepcji, gdyż deweloperzy, w różny sposób chcą i mogą podzielić się i ryzykiem, i zyskiem. Myślę, że nasza propozycja jest ze wszystkich dostępnych na rynku najbardziej prosta w swoim założeniu, a tym samym najbardziej uczciwa. Nie przenosimy bowiem żadnego ryzyka – powtarzam: żadnego! – na pojedynczego inwestora, czyli przyszłego właściciela takiego pokoju, czy pokoi. Taki pokój posiada oddzielną księgę wieczystą, która jest prowadzona przez sąd. To jest odrębny lokal użytkowy, nie mieszkalny, ale usługowy, w którym właściciel i inwestor może samodzielnie mieszkać lub go wynajmować, albo nim obracać: sprzedawać, brać kredyt pod tę księgę wieczystą i ustanawiając hipotekę na niej. Umożliwia to finansowanie kolejnych inwestycji poprzez zwiększenie zdolności kredytowej. Ponieważ czas budowy naszego hotelu przypadł na okres kryzysu, nie da się ukryć, że realizacja tej inwestycji odbywa się stosunkowo niskim kosztem: mniej płacimy za materiały i za robociznę, dzięki czemu możemy przenieść na siebie znacznie większy ciężar ryzyka. Tym samym zwalniamy z ryzyka naszych potencjalnych klientów i współwłaścicieli tego hotelu.
MW: Wspomniał Pan, że potencjalny inwestor może albo sam zamieszkać w tym pokoju, albo go wynająć, sprzedać...
MK: Zgadza się. Przykładowo właściciel takiego pokoju może podpisać z firmą zarządzającą umowę najmu i przestać się tym pokojem interesować. Ma również prawo do przebywania w lokalu w określonych terminach, o ile poinformuje o tym fakcie z wyprzedzeniem. Administracja hotelu może zarządzać pokojami w taki sposób, żeby rzeczywisty właściciel miał swobodny dostęp do swojej własności. W czasie, kiedy jest nieobecny w hotelu, pokój pracuje zarówno na sam obiekt, jak i na właściciela. Moim zdaniem jest to rewelacyjny pomysł, zwłaszcza dla firm świadczących usługi chociażby w Warszawie, a prowadzących swoją działalność w innych regionach Polski, bądź też dla studentów, którzy zamierzają studiować w tym miejscu przez okres pięciu lat i przebywają tutaj tylko w czasie zjazdów, czyli standardowo co jakieś dwa tygodnie. Grono potencjalnych inwestorów jest tym większe, im głębiej analizujemy to zagadnienie. Na przykład dziadek może podarować taki pokój wnukowi i zapewnić mu w ten sposób przyszłość. Jest to bardzo dobre rozwiązanie, bo z jednej strony kupuje się mieszkanie i jest się jego właścicielem, a z drugiej – w czasie kiedy się z niego nie korzysta – lokal na siebie zarabia, generując nie obarczone ryzykiem dochody. Niezależnie od tego, co się będzie działo w przyszłości z firmą Lokaty Budowlane, inwestor ma pewny zysk. Naszą filozofią jest nienarażanie naszych akcjonariuszy i inwestorów na jakiekolwiek ryzyko – wolimy sami je podejmować. Co więcej uważam, że dobre imię spółki jest ważniejsze niż zysk.
MW: Czy mieli Państwo problemy z uzyskaniem zgody na budowę hotelu typu condo? Chodzi mi tutaj o plany przestrzenne, których brak często nastręcza inwestorom trudności...
MK: Niestety na rynku warszawskim i okołowarszawskim plany zagospodarowania przestrzennego właściwie nie istnieją, z wyłączeniem kilku „wysepek”. Zdradzę, że wybudowanie takiego budynku w miejscu, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego graniczy z cudem. Ocena urbanistyczna, jaka jest podstawą do wydania decyzji o warunkach zabudowy, to jest proces trwający od półtora roku do dwóch lat. Niestety władze zrobiły nam niedźwiedzią przysługę likwidując obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego, nie oferując nic w zamian. Nikt nie podjął wyzwania, żeby znacznie wcześniej rozpocząć proces uchwalania nowych planów, w efekcie wszystkie inwestycje trwają zdecydowanie za długo...
MW: Na jakim etapie jest w tej chwili ta inwestycja?
MK: Wkrótce będziemy stawiać wiechę, co oznacza, że budynek będzie już zadaszony, a my skupimy się na wykończeniu wnętrza.
MW: A kiedy ma zostać zakończona?
MK: Planowaliśmy zakończenie tej inwestycji na przełomie tego i następnego roku. Myślę, że jesteśmy w stanie dotrzymać tego terminu, pomimo że w tym roku spotkała nas dosyć surowa zima.
MW: Z tego, co wiem w tej chwili trwają zapisy na sprzedaż tych lokali. Jak wygląda ta procedura?
MK: Ze względu na zwykłą ostrożność – ludzką i biznesową – sprzedaż zawsze jest dzielona na dwa etapy. Pierwszy etap to jest właśnie to, o czym Pani wspomniała, czyli zbieranie zapisów. Jeżeli ilość osób zainteresowanych nabyciem będzie wystarczająco duża, wówczas ta sprzedaż fizycznie się odbędzie. Jeśli natomiast ilość zainteresowanych osób będzie zbyt mała – czyli poniżej 50 proc. – to pokoje nie zostaną sprzedane. Nasza firma jest w stanie sfinansować cały projekt bez pomocy pojedynczych inwestorów, ale wówczas chcielibyśmy, żeby hotel był prowadzony przez naszą firmę, a korzyści z jego prowadzenia zasilą wynik wyłącznie Lokat Budowlanych S.A. Do czasu otwarcia hotelu jesteśmy w stanie dzielić się z inwestorami tym zyskiem. Potem musiałoby to się odbywać na nieco innych warunkach niż teraz.
MW: Czy są już pierwsi kupcy?
MK: W tej chwili zainteresowanych jest kilkanaście osób, przy czym liczba pokoi nie jest zbyt duża, zwłaszcza, że są osoby zainteresowane dwoma, trzema czy czterema pokojami. Na razie jednak jeszcze nie finalizujemy transakcji. Tak jak powiedziałem wcześniej – będziemy to robić dopiero, kiedy ilość zebranych zapisów przekroczy oczekiwany przez nas wskaźnik.
MW: Jak wygląda promocja tego typu przedsięwzięcia: czy to jest trudne? W jakim stopniu inwestorzy są świadomi takich rozwiązań?
MK: Polski rynek nie składa się z bardzo zamożnych obywateli, co powoduje, że jak przy każdym nowym produkcie – a w Polsce condohotele to jest nowy produkt – w promocję trzeba włożyć sporo wysiłku. W założeniu pomysł condohotelu powinien funkcjonować na rynku bardziej zamożnym niż polski. Polacy są bardzo ostrożni jeśli chodzi o podejmowanie nowych działań, zwłaszcza jeśli muszą podjąć decyzję o inwestowaniu długoterminowym. Większość ludzi podejmuje jednak bardziej – powiedziałbym: standardowe – decyzje, czyli najpierw kupują mieszkanie, potem wymieniają samochód na lepszy, jadą na wakacje, a dopiero dużo później zaczynają się zastanawiać nad inwestowaniem długoterminowym. W Polsce condohotele są pewnym novum, a wszystko, co nowe może budzić wątpliwości... Niemniej pomimo tych przeciwności jest spora grupa osób, które doceniają zarówno bezpieczeństwo takich rozwiązań, jak i zyskowność. To właśnie do tej grupy adresujemy naszą ofertę.
MW: W dłuższej perspektywie planowali Państwo chyba budowę sieci condohoteli w Polsce. Rozumiem, że skoro na razie nie wiadomo, czy pomysł tego pierwszego sprawdzi się w polskich warunkach, to być może jest to jeszcze oddalone w czasie...
MK: Tak – to jest projekt pilotażowy. Zastanawialiśmy się nad budową tego typu obiektów wokół Warszawy, albo ewentualnie też wokół innych większych miast. To jednak będzie mogło mieć miejsce dopiero na kolejnym etapie naszego rozwoju, czyli po przejściu na Giełdę Papierów Wartościowych. Jest to związane z potrzebą zdobycia pieniędzy na realizację kolejnych inwestycji. Budujemy bowiem tyle, na ile jest nas stać i na ile jesteśmy w stanie sfinansować przedsięwzięcie. Dlatego też nasza firma stara się rozwijać w dwóch kierunkach – jeden to jest właśnie budowanie domów, bądź mieszkań do szybkiej sprzedaży. Drugi to umieszczanie tych zysków w nieruchomościach, właśnie takich jak hotel budowany np. w systemie condo lub innego rodzaju obiekty komercyjne, takie jak biurowce, hotele, czy restauracje. One w dłuższym okresie będą generować zyski dla akcjonariuszy spółki. W skrócie nasza strategia to szybkie zyski na „łatwych” budowach i kierowanie ich w stronę inwestowania długoterminowego.
MW: Wspomniał Pan o wejściu Lokat Budowlanych na Giełdę Papierów Wartościowych. Kiedy można tego oczekiwać?
MK: To jest naszym głównym celem. 7 kwietnia odbyło się Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy, które zaakceptowało połączenie dwóch spółek: Osiedla Poniatowskiego i drugiej, zbudowanej na zgliszczach Fabryki Diet pod nazwą Lokaty Budowlane. Po zarejestrowaniu połączenia przez Sąd Rejestrowy otwiera się droga do pierwszych kroków w kierunku Giełdy Papierów Wartościowych. Chcemy tam przejść jak najszybciej. W tej chwili w moich rękach jest ponad 96 proc. akcji. Rynek regulowany wymaga, żeby ta ilość była nie większa niż 70 proc. Dlatego też uchwaliliśmy podwyżkę kapitału docelowego, którą będzie można zrobić poprzez emisję akcji do akcjonariuszy już w tej chwili. Sądzę, że znaczna część tej emisji zostanie uplasowana właśnie wśród właścicieli gruntów pod przyszłe inwestycje, które ruszą już niebawem. Chcę, żeby dzięki tej nowej emisji akcji dokonało się znaczne rozproszenie akcji akcjonariatu Spółki. Sam debiut na GPW, to kwestia końca tego roku.
MW: Już trochę o tym wspominaliśmy, ale chciałabym jeszcze nawiązać do strategii, którą obrała spółka w czasie kryzysu...
MK: Nasza firma przyjęła na ten czas pozycję wyczekującą. Po sprzedaży ostatnich 50 domów wszystkie środki zostały skupione na budowie budynku hotelowego w Święcicach. Utrzymaliśmy się na rynku, zachowaliśmy zatrudnienie, uzyskaliśmy finansowanie na dokończenie tego budynku, czyli 15-letni kredyt hipoteczny, który będzie obsługiwał tę inwestycję. Okres kryzysu, który w mojej ocenie już się kończy, powinniśmy zacząć kolejną inwestycją, która po części będzie finansowana z nowej emisji akcji, a być może po części z tzw. lokat budowlanych.
MW: Mógłby Pan powiedzieć trochę więcej na ten temat?
MK: Idea Lokat Budowlanych wedle mojej oceny jest niezwykle uczciwą na tle innych rozwiązań dostępnych na rynku. Ten, kto ma grunt, a nie ma pieniędzy przychodzi do nas, a my proponujemy mu współpracę. Podobnie w sytuacji odwrotnej: dla kogoś, kto ma pieniądze, a nie wie, w co je bezpiecznie zainwestować, także znajdzie się miejsce w szeregach akcjonariuszy lub partnerów biznesowych. Moim zdaniem nasi akcjonariusze będą posiadaczami jednych z bezpieczniejszych na rynku aktywów. Będą „ulokowani” w nieruchomościach, z reguły nieobciążonych hipotecznie, które będą generowały przyszłe zyski z wynajmu.
MW: W tym roku planują Państwo także budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego w warszawskich Włochach...
MK: Firma nie skupia się tylko na budowie hotelu. W tej chwili prace projektowe budynku we Włochach, przy ulicy Rybnickiej są już na ukończeniu. W wakacje zamierzamy rozpocząć tam kolejną, niezbyt dużą inwestycję – bardzo kameralny apartamentowiec o podwyższonym standardzie.
MW: Czy to będzie trudna inwestycja? Chodzi mi o budynek we Włochach. Teren, na którym ma powstać jest objęty z jednej strony ochroną konserwatora zabytków, a z drugiej konserwatora przyrody. Czy to nie nastręcza jakichś dodatkowych trudności?
MK: Ulica, przy której będziemy budować ten apartamentowiec znajduje się właściwie w parku, obsadzonym kilkusetletnimi kasztanowcami – stąd ochrona konserwatora przyrody. Ponadto z racji historycznego charakteru tej ulicy – stanowi ona część przedwojennego przedmieścia Warszawy – jest objęta ochroną konserwatora zabytków. Ale etap uzgodnieniowy i związane z nim utrudnienia mamy już za sobą, bo uzyskaliśmy prawomocną decyzję o warunkach zabudowy. Poruszamy się w ramach tych decyzji, które już zapadły, dzięki czemu budowa może wkrótce ruszyć bez żadnych przeszkód.
Dziękuję za rozmowę.