Możemy planować nowe inwestycje nie martwiąc się o finanse – mówi Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy i członek zarządu Ronson Development.
Magda Wójcicka (Kompas inwestycji): Właśnie minął dziesiąty rok Państwa działalności na polskim rynku. Rok trudny dla wielu deweloperów ze względu na pogłębiający się kryzys. Sporo z nich odnotowywało nawet jeśli nie straty, to z pewnością pewien zastój w zyskach. Ronson Development sprzedał natomiast o prawie 100 proc. więcej lokali niż w roku 2008. Czy odczuli Państwo w jakikolwiek sposób pewien zastój w branży? Czy taki sukces to zwiastun końca kryzysu?
Tomasz Łapiński (Ronson Development): Oceniając nasze wyniki sprzedaży z pewnością należy uznać, że rok należał do udanych. Oddaliśmy też do użytku projekt Galileo w Poznaniu dzięki czemu możemy rozpoznawać w wynikach przychody z tego tytułu. Oczywiście spowolnienie na rynku było odczuwalne, ale wiele wskazuje na to, że rynek mieszkaniowy odbija się od dna i wraca na niego koniunktura. Może na to wskazywać II półrocze 2009 r. kiedy mimo zmniejszenia liczby mieszkań w ofercie sprzedaliśmy 145 lokali, a więc więcej niż w I półroczu kiedy ta oferta była większa.
MW: W swojej ofercie mają Państwo zarówno mieszkania w dobrym standardzie, jak i apartamenty i domy. Oferta z którego sektora cieszyła się największym zainteresowaniem w ostatnim czasie? Gdzie można upatrywać przyczyn tego sukcesu?
TŁ: Ronson od początku działalności koncentruje się na projektach o podwyższonym standardzie, które kieruje do coraz liczniejszej polskiej klasy średniej. Zainteresowaniem cieszyły się wszystkie nasze projekty mieszkaniowe. Cały czas świetnie wyniki odnotowywały Nautica i Imaginarium II. Ten ostatni projekt jest praktycznie sprzedany. Ostatnie miesiące to także dynamiczne przyspieszenie sprzedaży w naszym pierwszym poznańskim projekcie Galileo, a także ursynowskim Gemini. Aktywne działania sprzedażowe i marketingowe przynoszą efekty. Liczymy także, że sprzedaż domów w projektach Constans i Gardenia nabierze tempa, gdy zostaną one oddane do użytku. Taka jest specyfika tego typu projektów.
MW: Chciałabym zapytać o bankowe dofinansowanie Państwa projektów deweloperskich w ubiegłym roku. Jak to się kształtowało, tzn. na jak dużą skalę musieli Państwo korzystać z dofinansowania bankowego?
TŁ: Pozytywne wyniki sprzedaży i generowane przez nie środki pozwoliły nam na realizację części trwających projektów w oparciu wyłącznie o środki własne. Przykładem takiego projektu może być Imaginarium II, gdzie nie było potrzeby, by skorzystać z umowy kredytowej z bankiem BZ WBK zawartej jeszcze w 2008 roku, jak również projekt Nautica, gdzie dzięki bardzo dobrym wynikom sprzedaży zrezygnowaliśmy z kredytu na finansowanie tego projektu, przyznanego w czerwcu 2009 roku przez Pekao SA (około 60 mln zł). Równolegle z zapewnieniem finansowania Nautici udało nam się zabezpieczyć bankowe finansowanie budowy pierwszego etapu projektu Gemini (PKO BP). W tym przypadku nie tylko przedłużyliśmy kredyt udzielony na zakup działki, ale również skorzystaliśmy z kredytu na współfinansowanie kosztów budowy. Widać zatem, że pomimo różnych zawirowań na rynkach finansowych byliśmy w stanie zapewnić finansowanie bankowe naszych projektów lecz nie zawsze z niego korzystaliśmy.
Rozpoczęcie nowych projektów finansowane będzie m.in. ze środków pozyskanych z oferty prywatnej 22,7 mln akcji oraz takiej samej liczby warrantów dających prawo do objęcia akcji (w stosunku 1:1). Wpływy z emisji wyniosły ponad 72,6 mln zł. Już wykorzystujemy pozyskane środki. Zgodnie z założeniami zrefinansowaliśmy część zobowiązań zaciągniętych na zakup działek i dzięki temu zwolniliśmy część zabezpieczeń. Na ten cel przeznaczone zostało dotychczas 25,5 mln zł. Projekty, których uruchomienie planujemy jeszcze w tym roku będziemy finansować zarówno wykorzystując środki własne, jak i finansowanie bankowe, w sprawie którego prowadzimy zaawansowane rozmowy z kilkoma instytucjami.
MW: Czy w tym roku sytuacja będzie wyglądać podobnie?
TŁ: Spodziewamy się, że rok 2010 nie przyniesie znaczących zmian w podejściu sektora bankowego do deweloperów i jesteśmy na to dobrze przygotowani. Dzięki środkom pozyskanym z emisji jesienią ubiegłego roku, jak również dzięki środkom, które zasilą nasze konta, zakończeniu w tym roku naszych ursynowskich projektów i sprzedaży mieszkań w projekcie Galileo, możemy planować nowe inwestycje nie martwiąc się o finanse.
MW: Jak kształtowały się ceny mieszkań w ubiegłym roku? Czy byli Państwo zmuszeni do drastycznych cięć cen za lokale?
TŁ: Wyniki sprzedaży za 2009 rok potwierdzają, że należał on do całkiem udanych. Na początku ubiegłego roku zdecydowaliśmy się na wprowadzenie promocji cenowych w wybranych projektach, ale nie były to z pewnością drastyczne obniżki.
MW: Jakie są Państwa przewidywania w tej kwestii na rok 2010?
TŁ: Obecnie rozważamy korektę cen w górę na wybranych projektach. Oczekujemy, że ten rok powinien przynieść stabilizację cen.
MW: Wielu deweloperów wykorzystywało czas kryzysu w branży do gromadzenia ziemi „na przyszłość”. Kupowali kolejne grunty, których ceny, podobnie jak ceny mieszkań, także spadły. Powiększyli w ten sposób bank ziemi, na której teraz będą realizować kolejne projekty. Czy Państwo też przyjęli taką strategię?
TŁ: W porównaniu z innymi deweloperami nasz bank ziemi jest stosunkowo duży i był tworzony w czasach niższych cen gruntów. To daje nam spory komfort jeśli chodzi o marże i politykę cenową. Obecnie dysponujemy gruntami w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie pozwalającymi na wybudowanie ponad 5000 mieszkań. Realizując obecnie stawiane sobie cele powinniśmy do 2011 roku rozwinąć skalę naszej działalności tak, aby móc sprzedawać około 500 mieszkań rocznie, a zatem posiadany przez nas bank ziemi pokryje nasze potrzeby jeszcze przez długi czas. Oczywiście nie oznacza to, że rezygnujemy z zakupów dodatkowych gruntów. Jeżeli pojawią się ciekawe i odpowiadające naszym oczekiwaniom okazje, to niewykluczone, że zwiększymy nasz bank ziemi.
MW: Jakie projekty RONSON Development będzie realizować w tym roku? Proszę o nich opowiedzieć.
TŁ: W tym roku planujemy rozpocząć realizację siedmiu nowych projektów. Stawiamy na projekty małe, kameralne, ale w dobrej lokalizacji. Pierwszym projektem, który ruszy już w pierwszym kwartale 2010 roku jest trzeci etap bardzo udanego projektu Imaginarium – inwestycji na warszawskich Bielanach. Na trzeci kwartał zaplanowane jest uruchomienie drugiego etapu ursynowskiego projektu Gemini. Z 133 mieszkaniami będzie to największy z przyszłorocznych projektów. We Wrocławiu rozważamy uruchomienie projektu w charakterze aparthotelu. Koncepcja polega na sprzedaży poszczególnych lokali, a całość byłaby zarządzana w charakterze hotelowym. Wśród projektów, które wystartują od pierwszego etapu wymienić można inwestycje przy ulicy Człuchowskiej/Olbrachta i Kłobuckiej w Warszawie, czy przy ulicy Wiślanej w Łomiankach. Łącznie w 2010 roku chcemy rozszerzyć ofertę o ponad 500 nowych mieszkań.
MW: Prócz inwestycji realizowanych w stolicy, a także kilku innych polskich miastach (Poznaniu, Wrocławiu, Szczecinie) mieli Państwo wizję, żeby rozpocząć ekspansję także w innych krajach Europy Środkowej i Wschodniej. Czy jest szansa, że rozpoczną Państwo tę działalność w najbliższym czasie?
TŁ: Naszym zdaniem jest jeszcze sporo do zrobienia na polskim rynku. Mamy znaczący bank ziemi pozwalający na wybudowanie kilku tysięcy mieszkań w Polsce. Nie zapadały żadne wiążące decyzje odnośnie ekspansji za granicą.
Dziękuję za rozmowę.
fot.: Tomasz Łapiński