W efekcie spowolnienia gospodarczego najemcy stali się dużo ostrożniejsi w wynajmowaniu nowych powierzchni magazynowych. W wielu firmach wydłużył się również sam cykl decyzyjny. Jednak dzięki polepszającemu się klimatowi inwestycyjnemu, już na początku 2010 roku odnotowujemy zwiększone zainteresowanie nowymi powierzchniami biznesowymi – mówi Magdalena Szulc, SEGRO Business Unit Director Central Europe.
Magda Wójcicka (Kompas inwestycji): W Polsce firma SEGRO rozpoczęła swoją działalność na początku 2006 roku. Obecnie deweloper prowadzi inwestycje pod nazwą Tulipan Park w Warszawie, Poznaniu, Strykowie, Łodzi i Gliwicach. Jak wyglądał rynek powierzchni biznesowych w Polsce w czasie, kiedy Państwo zaczynali?
Magdalena Szulc (Business Unit Director Central Europe SEGRO): Na początku 2006 roku, kiedy SEGRO rozpoczynało swoją działalność w Polsce, rynek nieruchomości był bardzo dynamiczny. Już na wstępie podpisaliśmy kilka umów najmu i rozpoczęliśmy inwestycje w Wielkopolsce, gdzie powstało centrum logistyczne Tulipan Park Poznań oraz Polsce Centralnej, gdzie ruszyliśmy z realizacją projektu magazynowego Tulipan Park Stryków. Pod koniec 2006 rozpoczęliśmy też realizację warszawskiego biurowca - Tulipan House.
MW: Rozumiem, że obszar Państwa zainteresowań jest szerszy: wykracza poza powierzchnie logistyczne?
MS: Jesteśmy deweloperem, który dostarcza na polski rynek elastyczną powierzchnię biznesową. Realizujemy zarówno budynki biurowe, jak i obiekty logistyczno-produkcyjne. Niebawem, bo już na początku sierpnia, rozpoczniemy nową inwestycję w Łodzi - small business units. Będzie to nowoczesny obiekt biznesowy oferujący 3 000 mkw. powierzchni z przeznaczeniem zarówno na biura, jak i małe magazyny oraz lekką produkcję. Minimalne moduły do wynajęcia będą dostępne już od 750 mkw.
MW: Co charakteryzuje powierzchnie typu sbu?
MS: Small business units z założenia są obiektami znajdującymi się w strategicznych, dobrze wyeksponowanych lokalizacjach w ramach granic administracyjnych miast. Zazwyczaj usytuowane są w biznesowo-przemysłowych dzielnicach, w niewielkiej odległości od centrum, z dogodnym dostępem do transportu publicznego i ważnych arterii komunikacyjnych. Obiekty typu sbu wyróżniają się tym, że dostępne w nich powierzchnie magazynowa i biurowa mogą mieć taką samą wielkość. Dla porównania, w standardowych halach magazynowych (tzw. big boxach) współczynnik powierzchni biurowej do powierzchni magazynowej wynosi od 5 do 10 proc.
MW: Kto najczęściej korzysta z tych rozwiązań?
MS: Z niestandardowych powierzchni biznesowych najczęściej korzystają firmy dystrybucyjne oraz przedsiębiorstwa z branży kosmetycznej i farmaceutycznej, którym zależy zarówno na elastycznym, dogodnym dostępie do towarów, jak i reprezentacyjnym otoczeniu.
MW: Inwestycja w Łodzi będzie pierwszą tego typu realizacją SEGRO w Polsce. Pozostałe projekty to duże parki logistyczne. Czy tak samo jest w przypadku Państwa projektów zagranicznych?
MS: Rzeczywiście, łódzka inwestycja będzie pierwszym obiektem small business units zrealizowanym przez SEGRO w Polsce. W krajach Europy Zachodniej, w których SEGRO działa dłużej, struktura oferowanej powierzchni biznesowej rozkłada się bardziej równomiernie. W naszym portfolio znajdują się zarówno duże centra logistyczne, nowoczesne biurowce, jak i elastyczne obiekty magazynowo-biurowe.
MW: A jak wygląda rynek po kryzysie?
MS: Zarówno w Polsce, jak i na całym świecie, branża deweloperów powierzchni magazynowych odczuła skutki kryzysu ekonomicznego i związanej z nim ograniczonej dostępności źródeł finansowania nowych projektów. W efekcie spowolnienia gospodarczego najemcy stali się dużo ostrożniejsi w wynajmowaniu nowych powierzchni magazynowych. W wielu firmach wydłużył się również sam cykl decyzyjny. Jednak dzięki polepszającemu się klimatowi inwestycyjnemu, już na początku 2010 roku odnotowujemy zwiększone zainteresowanie nowymi powierzchniami biznesowymi.
MW: Musieli Państwo zrezygnować z jakichś inwestycji, albo zawiesić ich realizację?
MS: Podobnie jak większość deweloperów w czasie kryzysu ekonomicznego zawiesiliśmy realizację projektów spekulacyjnych i skupiliśmy się na wynajmie wolnej powierzchni w istniejących parkach logistycznych. Obecnie wskaźnik pustostanów w naszych inwestycjach wynosi poniżej 10 proc.
MW: Czy planują Państwo „podbój” innych regionów w Polsce, w których SEGRO jest w tej chwili nieobecne?
MS: Naszym priorytetem jest, żeby inwestycje realizowane przez SEGRO znajdowały się w najlepszych lokalizacjach w kraju, czyli w tzw. „prime locations”. Interesują nas dojrzałe, chłonne rynki z perspektywą ich dalszego rozwoju. Obecne centra logistyczne SEGRO znajdują się w kluczowych regionach Polski: w Gliwicach, Łodzi, Poznaniu, Strykowie i Warszawie.
MW: Ale rozumiem, że dokupują Państwo kolejne grunty pod inwestycje...
MS: Mamy zabezpieczone grunty w regionach, w których jeszcze nie zrealizowaliśmy żadnych inwestycji. Jeżeli uznamy, że przyszedł odpowiedni moment, ruszymy z realizacją projektów w nowych lokalizacjach.
MW: Jak często zwracają się do Państwa klienci zainteresowani wynajmem powierzchni BTS? Podobno w czasie kryzysu tą formą było zainteresowanych mnóstwo przedsiębiorstw.
MS: Rzeczywiście, z roku na rok rośnie liczba firm zainteresowanych najmem powierzchni w obiektach typu „build-to-suit”, czyli budowanych ma miarę indywidualnych potrzeb i wymagań klientów. Obecnie w SEGRO pracujemy nad kilkoma projektami tego rodzaju.
MW: A jak długie okresy najmu przewidują Państwo w umowach z klientami? To też jest pewien sygnał z rynku...
MS: Okres obowiązywania umowy najmu uzależniony jest przede wszystkim od profilu i działalności konkretnego najemcy. Zwykle w budynkach już istniejących waha się on od trzech do siedmiu lat. W ostatnim czasie podpisaliśmy jednak kilka umów na znacznie dłuższy okres. Jeszcze pół roku temu większości klientów zależało na zawieraniu kontraktów na rok lub dwa lata. Dzisiaj tendencja ta się zmienia. Chcąc wykorzystać korzystną dla siebie obecną sytuację rynkową, najemcy coraz chętniej decydują
się na dłuższe okresy najmu.
Dziękuję za rozmowę.