Koalicja profesjonalnych organizacji z całego świata zachęca do korzystania w codziennej praktyce ze wspólnych dla całego rynku Międzynarodowych Standardów Pomiaru Nieruchomości (International Property Measurement Standards - IPMS). Międzynarodowa norma pomiaru dla budynków biurowych ogłoszona została w listopadzie minionego roku i jest pierwszą tego typu normą poprzedzającą kolejne IPMS dla pozostałych rodzajów nieruchomości, tj. mieszkaniowych, magazynowych i handlowych.
Jednym z liderów globalnej koalicji jest RICS, działająca m.in. w Polsce międzynarodowa organizacja profesjonalistów rynku nieruchomości, która aktualizuje właśnie swój ‘Kodeks praktyk pomiaru’ o ogłoszoną w listopadzie minionego roku normę IPMS dla budynków biurowych.
Kompas Inwestycji - Jak obecnie wygląda kwestia pomiaru na polskim rynku?
Waldemar Majewski, MRICS CCIM - Generalnie – tzw. „wolna amerykanka”. W skrócie – stosowane są przynajmniej 4 standardy międzynarodowe (BOMA, TEGOVA, GIF i RICS), do tego 3 standardy pochodzenia rodzimego – oparte na normie PN-ISO 9836:1997, normie PN-70 B 02365 i zapisach Ustawy o Podatkach i Opłatach Lokalnych (Dz.U. z 2010, nr 95, poz. 613). Do tego dochodzi mnogość wariacji indywidualnych, w których np. właściciel budynku próbuje skompilować różne rozwiązania z wyżej przywołanych standardów. Z różnym skutkiem. Należy tutaj jeszcze nadmienić, że nie ma w polskim ustawodawstwie jednolitej spójnej definicji „powierzchni użytkowej” i sposobu jej pomiaru. I o ile w obiektach komercyjnych i dla standardów międzynarodowych ma to mniejsze znaczenie – generalnie operujemy w tych przypadkach „powierzchnią najmu”, o tyle dla regulacji polskich, ze szczególnym uwzględnieniem obiektów mieszkaniowych, brak takiej definicji sprawia wiele problemów.
Dla zobrazowania, w oparciu o analizy warszawskiego rynku nieruchomości biurowych - z racji wielkości i liczby transakcji - najbardziej miarodajnego, podaję poniżej „udziały” sposobów pomiarów wg odpowiednich standardów: BOMA – 36%-37%, TEGOVA – 12%-14%, GIF – 9%-10%, RICS – ok. 1%, IPMS – 4%-6%, inne – ok. 35%.
Jakie zastosowanie w praktyce będzie miało ujednolicenie tego systemu?
Bardzo konkretne i dla transakcji komercyjnego rynku nieruchomości o wielkiej wartości, i dla pojedynczych zakupów np. mieszkań, i nawet dla indywidualnych budów. Mówiąc wprost – będziemy porównywali jabłka do jabłek. Należy pamiętać, że branża nieruchomości, to ogromna część gospodarki – dla specjalistów tego rynku ograniczenie ryzyka związanego z błędną lub rozbieżną oceną wartości nieruchomości (w uproszczeniu operujemy łańcuchem zależności: powierzchnia najmu -> dochód z nieruchomości -> wartość nieruchomości) ma trudne do przecenienia znaczenie.
A w polskiej mikroskali?
Po pierwsze możliwość ujednolicenia opisu i pomiaru powierzchni sprzedażowej mieszkań – w tej chwili opisywanej jako tzw. PUM i mierzonej najczęściej wg normy PN-ISO 9836:1997. Ale należy pamiętać, że np. projekty architektoniczne bywają jeszcze często oparte na normie PN-70 B 02365. Dociekliwy nabywca powinien (i słusznie) zastanawiać się jaka jest faktycznie powierzchnia kupowanego przez niego mieszkania? A przecież na naszym rynku powierzchnia mieszkania i cena za jeden mkw. są jednymi z głównych wyznaczników przy ocenie atrakcyjności nieruchomości.
Do tego jeszcze dojdzie kwestia normatywnych odchyłek w wykonawstwie. I kolejny obowiązek - określenie powierzchni do celów podatku od nieruchomości - bo do czasu wprowadzenia sławnego podatku katastralnego, to powierzchnia jest wyznacznikiem tej daniny. Natomiast przy budowie domu mamy już teraz nałożony na kierownika budowy obowiązek wykonania pomiaru powierzchni użytkowej. I znowu – przeciętny inwestor, który przecież nie musi się na tym znać ma powierzchnię zgodnie z projektem budowlanym, pomierzoną przez kierownika budowy i powierzchnię do celów podatku od nieruchomości. I w związku z tym ma oczywiście jeszcze jedną rzecz – spory ból głowy.
Dla zobrazowania skali problemu: dla nowobudowanego budynku biurowego powierzchnia, licząc względem pokazanej w projekcie może, w zależności od metody pomiaru, oscylować w granicach -1% - +10%. A dla już istniejących obiektów te różnice mogą być jeszcze większe – analizy RICS pokazują, że różnice między standardem RICS, a lokalnymi normatywami (np. w Azji Wschodniej) mogą wynosić nawet do 24%. Zaprzyjaźnione biuro geodezyjne udostępniło mi analizy dotyczące warszawskiego rynku nieruchomości biurowych. Z porównania wynika, że gdyby przyjąć za referencyjny, tj. 100%, pomiar wg standardu BOMA, to pomiary wg innych regulacji mogą się kształtować w granicach 87-99%.
Czy norma pomiaru powierzchni przełoży się na zarządzanie obiektami biurowymi?
Zacząć należy do tego, że na tą chwilę jeśli chodzi o standardy IPMS, to dopracowano jedynie propozycję standardu dla nieruchomości biurowych – dla pozostałych budynków prace nad standardami trwają. Wpływ ujednolicenia standardu pomiaru (i prezentacji) danych opisujących budynki biurowe rozciągnie się również na kwestie zarządzania obiektami, ale w sposób pośredni. Prosta i bezpośrednia porównywalność danych spowoduje, że nasili się optymalizacja rozwiązań projektowych np. w zakresie efektywności przestrzennej budynku. A to oczywiście wymusi również optymalizację rozwiązań w zakresie efektywności finansowej, w tym również energetycznej.
Wyobrażam sobie, że wyedukowany (bądź po prostu dobrze przygotowany) inwestor bądź najemca mając porównywalne dane odnośnie np. wskaźnika add-on, będzie mógł w prosty sposób porównać koszty utrzymania danej powierzchni. Efekty takiej analizy w sposób bezsporny będą preferowały wydajne i energooszczędne obiekty, bo takie w dzisiejszych czasach charakteryzują się niskimi kosztami utrzymania.